[법] 리모델링 추진위원회, 운영규정 미리 마련해야

재건축 대안으로 리모델링이 주목받으면서 주택의 자산가치를 극대화하기 위해서 리모델링 사업을 추진 중인 아파트 단지가 많다. 그런데 리모델링 사업을 추진하는 데 현실적인 어려움이 많다. 일단 초기 사업비 조달이 어렵다. 리모델링 사업 추진을 위해서는 일단 주민들의 동의율 요건을 충족해서 조합을 설립하여야 하고, 시공자 선정, 안전진단, 건축심의, 권리변동계획 수립 등 법적인 절차를 거쳐야 한다.

이같은 절차를 추진하는 데에는 자금이 많이 필요하다. 그래서 아파트 단지 내 일부 주민들이 추진위원회를 구성하고, 별도 용역업체 등과 용역계약을 체결하고, 용역업체 등으로부터 자금을 대여받아서 업무추진비로 사용하고, 주민들로부터 동의서 징구 업무 등 업무를 수행하게 한다.

주상은 변호사/사진제공=법무법인 센트로

문제는 사업이 최초에 구상한대로 진행되지 않거나 용역업체와의 불화가 생겨서 계약이 해지된 경우 추진위원회를 구성하고 있던 위원장, 위원 등이 사업비에 대하여 개인적인 책임을 부담할 수 있다는 것이다. 리모델링 추진위원회를 운영하는 사람들은 용역업체와의 용역계약에 당사자로 '추진위원회'라고 기재했으므로 추진위원 개인은 책임이 없다고 생각하는 경우가 있으나, 추진위원회가 사단으로서의 법적 실체가 인정되지 않는다면 실제 계약을 체결한 추진위원장 및 추진위원 개인이 직접 채무를 부담할 수 있다.

리모델링 사업이 예상대로 추진되어서 조합설립이 이루어지고 나면, 추진위원회 활동을 했던 사람들이 통상 조합 임원이 되고, 원칙적으로 조합 임원이 조합 채무를 변제해야 할 책임은 없다.

추진위원회 단계에서 용역업체와 사이에 용역계약을 체결하고 조합이 설립되지 않고 좌초되어 버린다면, 추진위원들은 개인적인 책임을 부담할 가능성이 생긴다. 이러한 법적 책임 부담은 피할 수 없을까?


추진위원회 운영규정을 만드는 등 법적 실체를 갖추어서 실제 운영을 하면 된다. 법적 실체가 인정되기 위한 요건으로는, ① 대표자의 정함이 있고(조직행위), ② 추진위원이 누구인지 구체적으로 확정되어 있었으며(추진위원 명부 작성), ③ 추진위원회 전체 회의 등 총회를 개최하였고(회의록 작성), ④ 규약에서 정한 다수결의 원칙에 따라 운영하였으며, ⑤ 독립적인 재산적 기초(추진위 명칭의 통장개설 등)를 이룰 것이 요구된다.

통상 리모델링 추진위원회는 조합규약만 작성하고, 별도로 추진위원회 운영규정을 두지 않는 경우가 많다. 그러나 법적 실체를 인정받기 위해서는 추진위원회 운영규정을 반드시 작성하고, 이 운영규정에 따라 의사결정이 이루어지고 있다는 점이 증명되어야 한다. 법적 근거 없이 카카오톡 단체방을 통해서 표결을 붙여서 의사를 결정하는 경우도 있는데, 카톡 회의 등 전자적 의사결정에 대한 규정을 운영규정에 포함시켜야 하고, 그 운영규정에 대해서 별도 추진위원회 회의에서 승인하는 절차는 거쳐야 한다.

이와 같은 법적 실체 형성이 이루어진다면, 추진위원회의 임원들은 용역업체와 사이에 용역계약이 중도해지되더라도, 임원이 직접 대여금, 용역대금 등에 대한 책임을 부담하지 않을 가능성이 높다. 그러나, 위와 같은 법적 실체가 구성되지 않은 단계라면 추진위원 개인이 사업비를 개인적으로 부담할 가능성이 높다. 따라서 리모델링 추진위원회는 운영규정을 작성해서 그 운영규정에 따라 운영하는 것이 좋다.

리모델링 추진위원회가 법적 실체를 인정받아서 추진위원 개인이 사업비 등에 대한 책임을 피하기 위한 구체적인 방법은 리모델링 사업에 관한 전문성이 있는 법무법인으로부터 사전에 상담을 받아둘 필요가 있다. 법률자문료 몇 푼을 아끼려다가 리모델링 사업에서 발생한 사업비 전부를 본인이 부담할 수도 있기 때문이다. /글 법무법인 센트로 주상은 변호사