집 사는데 특례보금자리론? 은행 주담대?…설 끝나고 눈치싸움 시작

지난 8일 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이전망대에서 바라본 서울 시내 아파트. /사진=뉴시스

이달 말 출시 예정인 특례보금자리론을 두고, 금융소비자의 고민이 깊어진다. 당장 특례보금자리론 금리가 시중은행의 주택담보대출 금리와 큰 차이가 없다는 점이 선택을 망설이는 부분이다. 금리 상승세가 주춤하면서 고정금리 상품 자체에 대한 고민도 크다.

다만 DSR(총부채원리금상환비율) 규제와 중도상환수수료가 적용되지 않고, 소득 등에 따라 우대금리를 적용받을 수 있는 부분은 강점이다. 시장 상황에 따라 특례보금자리론 금리도 바뀔 수 있다는 점도 주목할 부분이다.

24일 금융당국과 주택금융공사에 따르면 주금공은 오는 30일부터 특례보금자리론 신청을 받는다. 기존 보금자리론은 오는 29일 자정까지 신청접수를 마감하지 않으면 진행 중이던 신청내역과 정보는 자동취소되고, 특례보금자리론으로 다시 신청해야 한다.


1년 동안 한시적으로 운영되는 특례보금자리론은 집값 9억원 이하면 소득제한 없이 이용할 수 있다. 최대 5억원까지 대출받을 수 있고, 내집마련, 기존대출 상환, 전세금 반환 등 다양한 용도로 쓸 수 있다. 주택가격과 소득, 만기에 따라 4.65~5.05%의 금리가 적용될 예정이다.

출시를 준비했던 이달 첫 주의 4대 시중은행 주택담보대출 평균금리 범위(5.04~5.54%)보다 낮게 설정했다는 게 금융당국의 설명이다. 하지만 최근 은행들이 주담대 금리를 낮추면서 특례보금자리론의 경쟁력이 떨어지고 있다.

최근 5대 시중은행의 변동금리는 4.64~7.36%로 금리하단은 큰 차이가 없다. 기본금리인 5년 만기 은행채의 금리하락으로 고정(혼합)금리(4.30~6.30%)는 더 낮다. 금리가 상승세가 한풀 꺾인 현재 상황에서 특례보금자리론으로 신규 대출을 받거나 갈아타는 것을 망설일 수밖에 없다.

특례보금자리론, 0.1%P 우대금리 대부분 적용...집값 6억 이하, 신혼부부·사회적배려 대상자 유리특례보금자리론과 일반 주담대를 놓고 고민 중인 차주는 우선 주택가격과 소득 상황 등을 고려해 우대금리가 적용되는지 확인할 필요가 있다. 주택가격 6억원 미만, 부부소득 1억원 미만인 차주는 기본 4.65~4.95%(우대형)의 금리를 적용받는다.


여기에 인터넷으로 전자약정과 등기를 진행하면 0.1%포인트의 우대금리(아낌e)를 적용받는다. 기존 보금자리론은 '아낌e'를 적용받는 비율이 95%에 이른다. 사실상 만기에 따라 4.55~4.95%의 금리를 적용받는 셈이다.

이와 함께 주택가격이 6억원 이하면 △혼인신고일로부터 7년이 지나지 않은 소득 7000만원 이하 신혼부부는 0.2%포인트 △만 39세 이하, 소득 6000만원 이하인 저소득청년 0.1%포인트 △소득 6000만원 이하인 한부모·장애인·다문화, 소득 7000만원 이하의 다자녀가구는 0.4%포인트의 우대금리는 적용받는다.

또 미분양주택을 담보(소득 8000만원 이하)로 해도 0.2%포인트의 우대금리가 적용된다. '아낌e'를 제외한 우대금리는 최대 0.8%포인트까지 중복적용이 가능하다.

예를 들어 소득 7000만원 이하의 신혼부부가 주택가격 6억원 이하인 집을 담보로 30년 만기 특례보금자리론을 받으면 4.55%(아낌e 포함)의 고정금리를 적용받을 수 있다. 신혼부부는 40년 만기 상품도 이용할 수 있다. 금리는 30년 만기보다 0.05%포인트 높지만 만기를 늘려 월상환 부담을 낮출 수 있다.

특례보금자리론 금리, 시장 상황에 따라 매달 조정...DSR 미적용, 중도상환수수료 없어특례보금자리론 금리가 기존 보금자리론처럼 매월 금리가 조정된다. MBS(주택저당증권) 등 시장금리, 재원 상황 등을 감안해 대출 기본금리를 조정할 계획이다. 지난 10일 발행된 5년 만기 MBS 금리는 4.298%로 한달 전과 비교해 0.2%포인트 하락했다.

중도상환수수료가 없는 점을 이용할 수도 있다. 우선 특례보금자리론을 받고, 시중은행 주담대 금리가 떨어진다면 중도상환수수료 없이 갈아탈 수 있다. 기존 주담대를 특례보금자리론으로 전환할 때도 중도상환수수료가 없다.

DSR 규제가 적용되지 않는 것도 특례보금자리론의 특징이다. DSR 규제로 은행권에서 전체 대출액이 1억원을 넘으면 연간 원리금 상환액이 연 소득의 40%를 넘길 수 없다. 다만 LTV(주택담보인정비율)와 DTI(총부채상환비율) 규제가 적용되는 점은 주의할 부분이다.

금융업계 관계자는 "기존 보금자리론처럼 자금조달 상황에 따라 월별로 금리 변화가 있을 수 있어 지켜볼 필요가 있다"며 "DSR 규제를 적용 받지 않고, 중도상환수수료가 없는 부분은 강점"이라고 말했다.