위례 145개 vs 평촌 2971개…'자영업자의 무덤' 될 수밖에 [부릿지]

위례신도시의 초기 상가 분양가격은 평당 1억원에 달했다. 서울 강남권 최후의 신도시라는 점, 11만명이 넘는 주민이 입주할 것으로 예정된 이 지역에 거는 기대감은 막대했다. 10년이 흐른 지금 상가 공실은 줄었지만, 매번 간판은 바뀌고 있고 임대료는 상가 투자자가 수익을 낼만큼 충분하지 않다.

1기 신도시인 경기도 안양시 평촌의 주요 상권 매출액은 총합 1200억원에 달한다. 반면, 위례 신도시는 절반에 불과한 600억 수준인 것으로 확인됐다. 두 지역의 가장 큰 특징은 자족 기능과 특성화에 있다고 하는데, ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 데이터로 상권을 분석하는 김영갑 한양사이버대학교 호텔외식경영학과 교수와 함께 위례와 평촌을 비교 분석해서 실패 원인을 짚어봤다.


▶조성준 기자
교수님 상권이라는 게 좀 어떤 걸 중점적으로 봐야 할까요?

▶김영갑 한양사이버대학교 호텔외식경영학과 교수
위례 신도시에 사는 사람만 갖고는 상권분석이 안 돼요. 밖에 있는 사람이 여기 와서도 소비해야 하죠. 4만 5,000가구, 거기서 살고 있는 사람들은 11만 명쯤 된다고 나와 있어요. 그러면 그 사람들이 거기서 한 달에 소비하는 금액이 600억이라고 얘기를 했습니다. 외부에 사는 사람이 여기 와서 직장생활 하면서 쓰는 돈도 포함이 되어 있겠죠.

▶조성준 기자
위례와 평촌 주거인구는 비슷할 것 같아요. 위례는 주거인구가 42%, 직장인구가 13.4%, 유입인구가 44%. 자, 그러면 이건 또 뭘 의미하는 걸까요?


▶김영갑 한양사이버대학교 호텔외식경영학과 교수
범계역 상권을 이렇게 똑같이 해보면 어떻게 나올 것 같습니까? 주거인구 비중이 확 줄어듭니다. 아주 쉽게 말씀드리면 위례는 직장인이 없다는 얘기예요. 직장 수가 적고, 그 직장인을 전부 합쳐봐야 만 명이 안 되는데, 평촌은 같은 영역에서 직장 수가 3,000개나 되고 그러다 보니까 직장인 수가 대략 6만 5,000명 정도로 많다는 거예요.

▶조성준 기자
위례 상권별로 매출액이 얼마나 차이가 나는지를 한번 살펴볼게요.

▶김영갑 한양사이버대학교 호텔외식경영학과 교수
중심에 있는 중앙 상권이 약 200억 정도 되는 상권입니다. 점포수가 약 600개 정도의 점포가 여기에 있죠. 음식업종이 39%, 정확히 40%죠? 맞죠? 40%쯤 되잖아요. 그러니까 아주 표준적인데 문제는 뭐냐? 교육이라는 애가 22%나 차지해요. 그러니까 실질적으로는 여긴 비중으로 볼 때는 음식점이 많지만 머천다이징 관점으로 보면 학원가입니다.

▶조성준 기자
아니 학원 많고 그러면 돈 많이 버는 거 아니야? 라고 단순하게 생각이 들거든요. 왜 안 된다는 말씀이신 거죠?

▶김영갑 한양사이버대학교 호텔외식경영학과 교수
일반적으로는 그 학원들은 대부분 그 지역에 거주하는 사람 위주로 소비가 일어나는 상권입니다. 그러니까 외부 사람이 거기에 올 확률이 떨어지게 상권이 구성이 되어 질 수밖에 없다는 거죠. 최중심 상권으로 만들어졌는데 이렇게 교육업종이 많은 비중을 차지하면서 여기가 마치 학원가 상권 같은 역할을 지금은 하고 있다는 거죠. 그러다 보니까 소비가 점심에 많고 평일이 강하고 여성 중심이고, 그 여성들이 또 40대고.

▶조성준 기자
다음은 저희가 남위례역이 붙어 있는 곳이죠. 서일로 카페거리 상권도 한번 살펴보도록 하겠습니다.

▶김영갑 한양사이버대학교 호텔외식경영학과 교수
서일로 카페거리 상권은 여러분이 딱 보시다시피 아까 중앙광장 상권하고 또 다르죠. 조금 조그마한 상가들이 되게 많이 후면에 배치되어 있잖아요. 카페거리 그러면 주로 누가 와야 됩니까?

▶조성준 기자
20대에서 30대 여성분들이 많이 오겠죠.

▶김영갑 한양사이버대학교 호텔외식경영학과 교수
40대. 거기다 또 여성들도 많이 있죠. 먹자골목, 카페거리 그리고 그런 특성화가 되었을 거라고 생각할 수 있는데 이게 잘 안 되는 거죠. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.

출연 조성준, 김영갑
촬영 이상봉, 김아연 PD
편집 이상봉 PD
디자이너 신선용