청년주택청약, 혁신이 답이다[MT시평]

머니투데이

송인호 한국개발연구원(KDI) 경제정보센터소장

집값 상승의 끝무렵이었던 2021년 청년층의 이른바 '영끌' 주택매입이 자주 부동산시장과 언론에 오르내렸다. 정말 청년들은 집을 살 능력이 있었을까. 청년 가구의 경상소득 증가율은 2019~21년까지 약 4%대를 유지하였다. 수도권 청년 가구의 부동산자산은 2021년 직전년도 대비 17.8% 증가(이상 가계금융복지조사)한 것으로 나타났다. 이처럼 부동산자산이 소득보다 더 빠르게 증가한 것은, 주택자산의 격차가 확대된다는 불안감이 청년을 중심으로 확대되면서 주택구매를 활발히 한 결과이다. 2021년 당시 주택시장은 부동산원 통계 작성이래 가장 높은 상승률을 기록한 때이다.

그럼 청년은 주택자산을 구매할 수 있는 자금을 어디서 마련했을까? 주목할 사항은 2021년도 청년은 주택매매 거래를 활발히 했음에도 불구하고 자가점유 비중은 축소되었다는 점이다. 청년의 자가점유 비중은 2019년 40.7%에서 2021년 38.3%로 줄어들었다. 수도권의 경우, 청년의 자가점유 비중은 2019년 34.7%에서 2021년엔 32.9%로 줄어들었다. 청년의 부동산 자산은 확대되었음에도 자가점유비중이 축소된 것은 갭투자를 적극적으로 활용했음을 시사한다. 실제로 2020년 3월 13일부터 2022년 7월 31일까지 서울지역의 20대의 갭투자 비중은 무려 71%에 달했고, 30대는 49%를 기록했다. 그리고 청년이 이 기간 중 활발히 주택을 구매한 결과 30대 이하 청년이 전체 주택매매에서 가장 큰 비중을 차지하면서 주택수요의 주요 연령층으로 나타났다.

그런데 만일 청년이 본인은 전셋집에 살고 갭투자를 통해 별도로 주택을 구매했다면 이들은 최근 주택시장 하락에 따른 전세보증금의 반환 부담감과 금리 상승에 따른 대출 이자 부담이라는 이중고를 맞게 된다. 그리고 이러한 현상은 어김없이 사회적 이슈로 등장하고 있다.

청년이 신축 아파트 대신에 기존 주택을 구매하는 데에 집중하게된 배경은 무엇일까? 현재의 청약제도가 청년에겐 사실상 의미가 없어졌다는 점이다. 즉, 40대 이상의 유자녀 가구에게 유리한 현행 청약제도로는 사실상 청년이 청약을 통해 신축 아파트를 구매하는 것이 힘들다. 물론 청년과 신혼부부를 대상으로 한 특별분양이 있지만, 그 물량은 매우 제한적이다. 이는 여전히 로또식 당첨이라는 말이 회자되는 이유이기도 하다. 그리고 청약제도 자체가 소수의 분양 당첨 입주자들만을 위한다는 비판이 청년들을 중심으로 제기되고 있는 상황이다.

현재의 청약제도는 청년들의 자산확충을 위한 기회를 개선하는 방향으로 전환이 필요하다. 로또식 당첨으로 대변되는 현실이 더 이상 청년의 마음을 무겁게 하지 않도록 정책적 변화를 모색할 필요가 있다. 예를 들어, 돈이 많이 들지 않아도 특히 비수도권 지역의 청년이 수도권 신축 주택을 자연스럽게 자산으로 취득할 수 있는 구조를 생각하는 것은 어떨까? 아예 현재의 청약 방식을 혁신적으로 바꿀 수는 없을까?

1970년대 말 당시 청약제도가 우리나라 주택공급의 획기적인 기반을 마련했듯이 지금이 새로운 청약의 혁신적 설계가 필요한 시점은 아닐까? 우리는 우리나라 주택시장 환경에 맞는 청약제도의 새로운 설계가 무엇인지 이제는 진지하게 함께 고민하고 새로운 청약시장의 기반을 마련해야 할 시점이라고 생각한다.