[MT시평]2년 후 주택시장 불안하다

머니투데이

송인호 한국개발연구원(KDI) 경제정보센터소장

2년 후 주택시장이 불안하다. 왜? 2년 후 신규 주택준공물량이 많이 감소하면서 집값 상승이 예상되기 때문이다. 주택공급 급감은 다른 수요조건이 같을 때 집값 상승을 가져온다. 일반적으로 주택수요는 대내외 여건에 따라 탄력적으로 반응하면서 증가와 감소가 단기적으로 나타난다. 반면 주택착공은 시작되는 시점에서 2~3년 이내에, 주택인허가물량은 한번 정해진 시점에서 4~5년 이내에 주택준공물량으로 주택시장에 공급된다. 이런 점에서 국내 주택시장에서 주택착공과 주택인허가물량지표는 미래의 주택시장을 예측하는 매우 중요한 지표다.

얼마 전 한국개발연구원(KDI)은 9월 경제동향을 발표하면서 "주택시장은 최근 매매가격이 상승하고 전세가격은 하락세가 둔화하고 있다. 그러나 주택인허가와 주택착공이 크게 감소하며 앞으로 주택공급이 제약될 가능성이 있다"고 진단했다. KDI는 앞으로 주택공급물량이 제약되면서 주택시장의 안정성이 흔들릴 수 있음을 시사했다.

그럼 구체적인 통계를 살펴보자. 올해 1~7월 중 총 주택인허가물량은 20만7000가구로 지난해 같은 기간보다 약 30%나 감소했다. 그런데 주택물량 중 오피스텔, 도시형생활주택, 다세대주택 등 비아파트의 인허가물량은 이 기간에 2만9000가구로 전년 동기 대비 50.3%나 줄었다. 물론 주택인허가물량이 다 실제로 주택착공으로 연결되지는 않는다. 그렇지만 비아파트의 최근 공급물량은 심각하다고 할 수 있다. 서민층을 중심으로 활발히 거래가 이뤄지는 임대시장이 먼저 당장 내년부터 가격 상승으로 주거비 부담이 가중될 수 있다. 전체 주택물량의 약 50%를 차지하는 비아파트 준공은 아파트보다 그 공기가 매우 짧아 시장에 미치는 파급효과가 1~2년 이내에 단기적으로 파악될 수 있다. 비아파트 시장에서 서민의 주거비 부담은 사회적 문제로 비화될 수 있다.

공급물량을 직접적으로 예측할 수 있는 주택착공물량지표는 어떨까. 올해 1~7월 기간 중 주택착공은 10만2000가구로 전년 동기 대비 54.1%나 감소했다. 특히 수도권 착공물량은 5만3000가구로 53.7% 감소했다. 7월 한 달만 보면 주택착공은 1만가구를 기록하면서 전년 동월 대비 71.7%나 줄었다. 착공물량은 아파트의 경우 통상 2.5년 내외의 공기로 준공되면서 주택시장에 유입된다. 착공물량으로 보면 2년 후 아파트를 중심으로 주택시장이 불안한 이유다.

따라서 공급물량의 또 다른 한 축인 공공분양주택 물량을 통한 정부의 신축적인 대응이 필요한 시점이다. 그런데 공공분양주택 물량도 지난해 2만2000가구에서 최근 7월까지 5000가구로 급감한 상황이다. 철근누락 등으로 공공기관의 주택공급 계획이 차질을 빚고 있기도 하다. 올해 상반기 공공분양물량은 연간 목표의 7%에 불과하다. 이런 상황에서 최근 정부가 공공택지 내 공동주택용지의 전매를 허용하면서 주택공급을 유연화하는 정책을 고려하는 것은 시의적절해 보인다. 더 나아가 정부는 공공택지를 원활하게 공급물량으로 활용할 수 있는 대책을 구체적으로 준비할 필요가 있다. 재건축과 재개발의 규제완화 시그널도 꾸준히 보여줄 필요가 있다. 2년 후 주택준공물량 급감이 가져올 파장에 대비하기 위한 정부의 노력이 주택시장 안정화를 위해 어느 때보다 중요해진 시점이다.