부동산 PF대출 충당금 확 늘어난다…PF 구조조정 '신호탄'

금융위원회가 2금융권 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출에 대손충당금 규제를 강화한다. 대손충당금은 대출 부실에 대비해 금융회사가 별도로 쌓아둬야 하는 비용이다. 저축은행, 캐피탈, 상호금융권의 충당금 적립 부담이 늘어나면 이자유예나 만기연장으로 연명하던 부실 FP 사업장이 대거 경·공매로 처분될 수 있다. 이에 따라 부동산 PF의 구조조정이 본격화할 전망이다.

금융위원회는 올해 주요업무 추진 계획으로 '부동산 PF 시장의 질서있는 정상화'를 추진키로 했다고 17일 밝혔다.


이를 위해 2금융권의 부동산 관련 대출에 대손충당금 추가 적립을 추진한다. 올 상반기 안에 감독규정을 개정해 저축은행과 캐피탈의 토지담보대출 충당금을 부동산 PF 수준으로 증액할 방침이다.

저축은행 토담대는 부동산 PF 초기 단계인 '브릿지론'과 사실상 동일하다. 땅만 매입하고 인허가를 받지 않았거나 착공이 되지 않은 초기 단계에 나가는 땅 담보 대출이다. 저축은행 토담대는 약 13조원 수준이다. 토지 담보가치가 대출액의 130%를 넘어서면 PF대출이 아닌, 토담대로 분류해 일반 대출 수준으로만 충당금을 쌓아 왔다. 저축은행 일반 대출의 충당금 적립률은 고정 이하는 자산의 20%, 회수의문은 자산의 55%만 쌓는다.

하지만 금융당국이 PF 수준으로 충당금 규제를 강화하면 고정 이하는 자산의 30%, 회수의문은 70%를 쌓아야 한다. 이렇게 되면 저축은행과 캐피탈사 등의 충당금 부담이 대폭 늘어난다. 부실 사업장의 충당금 부담이 커지면 대출만기 연장, 이자유예 등이 아니라 경공매를 통해 부실 사업장을 정리할 가능성이 커진다.


금융당국은 농협, 수협, 신협, 산림조합 등의 부동산 건설업 대출에도 충당금 적립 기준을 상향키로 했다. 금융당국 관계자는 "현재는 신규 대출에 한해 PF 대출 수준으로 충당금을 쌓도록 했으나 상반기 중 감독규정을 개정해 기존 대출에도 규제를 강화할 것"이라며 "다만 한꺼번에 규제를 강화하면 충격이 커 단계적으로 강화할 계획"이라고 밝혔다.

금융당국은 대주단 협약이 진행 중인 187개 PF 사업장에 금융회사가 만기연장이나 이자를 유예할 경우 PF 사업장의 사업성 평가도 강화키로 했다. 정상 사업장을 중심으로 직접대출 보증이나 리츠, 펀드 등 각종 지원을 하되 부실 사업장은 과감하게 정리를 하겠다는 의도로 풀이된다.

경공매로 나온 부실 사업장은 PF 정상화펀드가 채권을 살 수 있도록 허용한다. 현재는 대주단과 가격협의를 거친 사업장만 매입할 수 있다. 정상화 펀드는 1조원대로 조성됐으나 가격을 두고 시각차가 커 매입이 성사된 거래가 1건도 없다.

금융위는 증권사와 부동산신탁사의 부동산 관련 NCR(순자본비율) 및 한도규제도 정비한다. 부동산 투자시 사업장별 단계 및 LTV(담보인정비율)에 따라 NCR 위험값 차등 적용하고, 자기자본 대비 토지신탁 한도를 도입한다. 부동산신탁사의 내부통제기준도 표준화 한다.

금융위 관계자는 "고금리 지속, 부동산 경기회복 지연 등에 따른 시장불안 가능성에 대비해 금융시장에 관한 강도 높은 모니터링을 지속적으로 가동한다"며 "시장 불안 발생시 현재 85조원+α 규모로 운영중인 시장안정 조치를 즉시 확대할 수 있도록 준비중"이라고 말했다.