불황에 서울 오피스 떠나는 스타트업…"오피스 시장 양극화"

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중소·벤처기업과 스타트업이 주로 입주하는 서울 중소 오피스의 공실률이 높아진 것으로 나타났다. 경기 부진에 민감한 중소·벤처기업과 스타트업이 경영난으로 인해 감평이나 중도해지가 늘어나고 있는 것으로 풀이된다. 반면, 경기 불황에 덜 민감한 우량 기업들이 선호하는 대형 오피스는 높은 임대료 인상률에도 임차 수요가 이어지면서 오피스 시장 양극화가 심해질 전망이다.

2일 상업용 부동산 종합서비스 기업 알스퀘어가 발표한 '2024 1분기 오피스 시장 보고서'에 따르면 올해 1분기 서울 오피스 평균 공실률은 2.4%로, 전분기 대비 0.6%p 증가했다. 공실률이 소폭 상승했지만, 통상 업계에서 보는 자연 공실률(5%)보다는 여전히 낮다.


소형(연면적 9900㎡미만) 오피스의 공실률은 5.4%로 전기 대비 1.4%p 상승했다. 전체 오피스 중 가장 많이 증가했다. 이는 전체 평균(2.4%)의 약 2.5배, 프라임급 오피스 공실률(0.9%)의 6배 수준이다.
전반적으로 임대료도 소폭 상승한 것으로 나타났다. '평균 명목 임대료'는 3.3㎡당 9만5000원, 'NOC(전용 면적당 임대료, 관리비를 더한 가격)'는 3.3㎡당 25만 4000원을 기록했다. 전 분기보다 각각 3.4%, 2.8% 상승했다.

특히, 대형 오피스를 중심으로 임대료 인상률이 높은 것으로 집계됐다. CBD 권역(광화문·을지로·시청) 대형 오피스(연면적 3만3000㎡ 이상, 6만6000㎡ 미만)의 임대료와 NOC 상승이 10% 안팎으로 나타났다. 도심 권역 대형 오피스의 전년 대비 NOC 상승률(10.2%)은 초대형 오피스 상승률(5.7%)의 2배 수준이다.

지난해를 기점으로 경기 부진에 따른 임차사의 경영 악화가 오피스 임대차 시장에 영향을 미치고 있다는 분석이 나온다. 경기 불황에 덜 민감한 우량 기업이 선호하는 프라임급 오피스에 임차 수요는 지속되면서 높은 임대료에도 재계약이 이뤄지고 있어서다.


다만, 알스퀘어는 시장 전반에서 일어나는 트렌드는 아니라고 분석했다. 투자금 유치를 통해 주요 권역 내 오피스를 마련했던 중소 규모의 임차사들은 경영난으로 감평이나 중도해지가 발생하고 있기 때문이다. 이들이 임차한 중소형 오피스는 공실 해소가 지연되고 있다. 마케팅 임대료와 입주시 부여되는 인센티브를 조정하는 사례도 발생하고 있다.

진원창 알스퀘어 빅데이터컨설팅팀 이사는 "최근 몇 년간 주요 권역 오피스 공급이 제한적이었다. 표면적 공실률은 여전히 낮다. 임대료도 상승 추세"라며, "다만 경기 불황으로 임차사의 경영 환경 및 임대료 지급 능력에 따른 양극화가 발생 중이다. 공실이 없어 생기는 임대인 우위 현상도 자산에 따라 선별적으로 나타난다"고 말했다.

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