아파트 재건축시 장기수선충당금은 조합 소유인가

300세대 이상이거나 승강기가 설치되어 있거나 중앙집중식 난방을 하는 아파트는 관리주체(보통 '입주자 대표회의')가 공용부분에 대한 장기수선계획을 세우고 구분소유자들로부터 장기수선충당금을 징수(주택법 제47조 제1항 전단, 제51조 제1항)해야 합니다. 아파트를 고쳐가며 잘 수리해서 쓰라는 취지이지요.

그런데 아파트가 매우 낡아서 재건축을 하게 되는 경우에는 누가 장기수선충당금을 부담하게 되는 것일까요?

일반적인 경우에는 입주자 대표회의의 소유로 되지만, 재건축을 할 때에는 재건축 조합이 결성되기 때문에 장기수선충당금의 소유권도 조합으로 넘어가야 하는 것이 아닌가가 문제됩니다.

법원은 하급심 판례가 서로 엇갈립니다. 즉, 서울 서초구에 위치한 한 아파트 재건축 조합이 입주자 대표회의를 상대로 기존에 적립된 장기수선충당금을 주라고 제기한 소송에서, 제1심은 원고 패소(입주자 대표회의 승소), 제2심은 원고 승소(재건축 조합 승소)로 판결(서울고등법원 2015. 6. 26. 선고 2014나19440 판결)을 내렸습니다.

이 쟁점에 대한 대법원 판례가 없는 이상, 아직은 명확한 판단을 내리기가 힘듭니다. 다만, '특별'수선충당금에 관해서는 대법원이 "집합건물에 관하여 재건축 결의가 되어 재건축조합이 설립되었다 하더라도 재건축조합과 집합건물의 관리단은 별개의 단체로서 그 구성원을 달리할 뿐 아니라 재건축조합이 설립되었다고 하여 관리단이 당연히 해체되는 것도 아니므로, 재건축사업이 시행되는 집합건물의 관리단이 소유하는 특별수선충당금이 관리단의 규약이나 그 처분에 관한 유효한 결의 없이 재건축조합에 승계된다고 볼 수 없다"고 판시(대법원 2004. 5. 14. 선고 2004다11612 판결)한 바 있습니다.

재건축 조합은 기존의 아파트를 철거하고 새로운 아파트를 건축하기 위해 존재하는 것이고, 장기수선충당금은 어디까지나 기존 아파트 소유자로 구성된 입주자대표회의의 소유이므로 위 대법원 판단과 같이 입주자대표회의가 따로 결의를 하거나 규약에 기재하지 않은 이상, 장기수선충당금의 소유권이 재건축조합으로 넘어간다고 보기는 어려울 것 같습니다.

다른 견해에서는 재건축 조합의 정관 등에 규정이 있으면 장기수선충당금을 재건축 조합이 차지할 수 있다고 보기도 하지만, 이는 남의 재산을 우리끼리 회의해서 가져오기로 결정하면 내 것이 된다고 하는 것과 다를 바 없으므로 타당하지 않을 것입니다.

결국 최종적으로는 재건축 아파트의 이주가 완료되어 입주자 대표회의가 해산되는 당시의 아파트 소유자에게 반환이 되어야 한다. 그리고 이 경우 소유자는 반드시 재건축조합이 아니라, 재건축 조합에게 신탁등기를 넘긴 조합원과 재건축에 동의하지 않거나 분양신청을 하지 아니한 현금청산자로서 신탁등기를 넘기지 아니한 사람이라고 할 것이다.



법무법인 정의 대표인 강동원 변호사(연수원 41기)는 부동산 및 기업법 분야의 소송을 주로 수행하고 있다. 부동산 분야는 재개발, 재건축 사건을, 기업법 분야는 자문과 송무를 통한 기업 리스크 관리 분야를 주로 다루며, 현재 머니투데이 더엘(the L)에 관련 칼럼을 연재하고 있다.




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