가계부채·부동산시장의 위험한 뇌관, 집단대출

머니투데이

이창명 기자

가계부채 급증은 더 이상 새로운 얘기가 아니다. 위기설도 낯설지 않다. 정부도 우려는 한다. 정부 당국자는 “우려하지 않는 것은 아니다”라고 말한다. 그러면서 “관리 가능한 수준”이라는 말을 덧붙인다. 정부 스스로도 걱정과 기대가 엇갈린다.

사실 정부, 특히 금융당국은 가계부채를 ‘적절히’ 관리해왔다. ‘선제적 대응’이라는 명분 하에 이뤄진 미세대책들이 그렇다. 하지만 저금리 파도 속에서 미세 대응은 한계를 갖는다. 시중에 풀린 돈은 규제가 없는 곳을 찾아 흘러갔다. 은행권 주택담보대출(이하 주담대)을 규제하면 2금융권 주담대로, 주담대를 규제하면 비주담대 대출로 가는 식이다.

지난해부터 불붙기 시작한 것이 ‘집단대출’이다. 집단대출이란 금융기관이 건설사와 함께 수분양자(분양받은 입주자)의 아파트를 담보로 잡는 조건으로 개별 신용심사 없이 아파트 중도금을 일괄적으로 승인해주는 제도를 일컫는다. 보통 주택분양을 앞둔 건설사가 은행과 함께 모든 입주자를 상대로 해주고 있다.

은행 입장에서 이러한 집단대출은 한꺼번에 대규모 대출이 가능해 수익성이 좋다. 개별 차주가 돈을 못 갚아도 주택도시보증공사가 보증하는 만큼 대출심사 부담도 없다. 한마디로 빌려주는 측에선 손해볼 가능성이 극히 낮고 수익 내기는 좋은 구조, 빌리는 측에선 깐깐한 절차 없이 수억원대의 거액 대출이 가능한 금융상품이다.

2014년 하반기부터 금리가 낮아지면서 풀린 돈은 부동산시장으로 흘러갔다. 주택 분양 물량 증가와 재건축 활성화가 기름을 부었다. 저금리에다 부동산시장까지 좋아지자 집단대출은 급증세를 나타냈다.

한국은행에 따르면 은행의 집단대출은 지난해 하반기 이후 큰 폭으로 증가했다. 2012년 103조9000억원이었던 은행권 집단대출 잔액은 지난해 110조3000억원으로 늘었다. 증가폭은 더 가파르다. 올해 1분기 집단대출 잔액은 벌써 115조5000억원을 기록했다. 같은 기간 은행권 주택담보대출은 9조7000억원 늘었는데 이중 절반 이상인 5조2000억원이 집단대출이었다. 금융당국이 지난 7월 9억원 이상 재건축 주택에 대한 집단대출을 막은 것도 시장이 심상치 않다는 판단에서다.

물론 집단대출 자체를 잘못된 것으로 몰아붙일 수는 없다. 국내 주택건설시장의 특징인 ‘선분양 제도’를 뒷받침하는 게 집단대출이기 때문이다. 건설사가 집을 짓고 나중에 집을 파는 구조가 아니라 건설사가 투자자를 모은 뒤 그 자금으로 집을 짓는 방식에선 집단대출이 불가피하다. 문제는 집단대출이 실수요자와 투자자를 구분하지 않는다는 점이다. 저금리 시대에 투자 이익을 보기 위해 분양시장에 뛰어드는 사람들을 규제하기는 쉽지 않다. 이들의 진입을 막으면 자칫 주택경기를 죽일 수 있다. 빈대 잡으려다 초가삼간 태울 수 있다는 얘기다.

하지만 과도한 집단대출 증가는 그 자체로 거품을 잉태한다는 점에서 걱정을 키운다. 집단대출이 가계부채를 늘릴 뿐만 아니라 대출의 힘으로 부동산 거품을 일으킨다는 얘기다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 "집단대출은 부동산시장, 특히 실거주자도 아닌 투자 목적의 주택시장으로 막대한 자금이 흘러 들어가도록 하고 있다"며 "주택시장에 투자 목적으로 쓰이는 대출 자금은 부동산 거품을 부추길 수밖에 없다"고 말했다.

실제로 분양권은 입주 때까지 평균 2회 이상 거래된다. 초기에 집단대출을 받은 사람은 원리금 상환을 걱정하기보다 분양권에 프리미엄이 붙어 수익을 창출할 수 있는지에 더 관심을 갖는다. 프리미엄과 이에 따른 집값 상승분은 마지막에 분양권을 넘겨 받은 실입주자가 부담한다. 경기가 좋고 집값이 받쳐준다면 문제될 게 없지만 반대의 경우 직격탄을 맞게 된다.

게다가 ‘주택 공급 과잉’까지 우려되는 시점이다. 국토교통부에 따르면 지난해 국내 주택수요는 연 35만호로 파악되는 반면 실제 공급량은 연 46만호로 조사됐다. 연간 11만호가 더 공급됐다는 얘기다. 올해는 더하다. 건설사들이 공급 물량을 조절하기로 했지만 올 상반기 물량은 지난해 수준과 같다. 하반기에는 공급량이 지난해보다 오히려 더 많을 것으로 예상된다.

KDI의 송 연구위원은 “지금 가계대출은 집단대출로 인한 ‘급체’로 진단된다”며 “이 부분을 해결하면 급체로 끝나겠지만 지지부진할 경우 큰 홍역을 치를 수밖에 없다”고 말했다.