[MT리포트]"무조건 임대료의 10%"'…관리 안되는 상가 관리비

#서울 삼성동에서 이탈리안 레스토랑을 운영하는 A씨는 보증금 6000만원에 월 300만원의 상가임대차계약을 맺으면서 월세의 10%를 관리비로 지급하기로 특약을 맺었다. 월세가 오르면 관리비도 따라오르는 방식이다.

#청담동에서 고깃집을 경영하는 C씨는 보증금 5000만원에 350만원의 월세 계약을 맺으면서 관리비를 특약에 50만원으로 못박았다. 관리비를 올리려면 계약서를 새로 작성하기로 했다.


#논현동에서 철판볶음밥 점포를 운영하는 B씨는 임대인과 월 900만원의 임대료에 관리비를 포함하는 계약을 맺었다. 대신 1층 화장실과 외부주차장은 임차인인 본인이 직접 관리하기로 약속했다.

상가건물 임대인들이 정부의 임대료 인상률 5% 제한의 반대급부로 관리비 인상 카드를 꺼내면서 부과 기준이 없는 주먹구구식 관리비 운영체계가 논란이 되고 있다. 무분별한 관리비 인상이 최저임금 인상으로 시름하는 소상공인·자영업자의 영업 의지마저 꺾는 게 아니냐는 우려가 나온다.

배달전문점을 운영하기 위해 이달 초 서울 강남지역 점포를 알아봤다는 이종암씨는 “주변보다 월세가 10만원 저렴한 곳이 있어 계약을 하려니까 뒤늦게 관리비 20만원을 더 요구하더라”며 “월세를 유지하는 대신 관리비를 높이는 방식으로 건물주가 수입을 늘리면 그만큼 세입자의 부담 아니겠느냐”고 계약을 포기한 이유를 밝혔다.


관리비 항목은 공용부문에 해당하는 수도·전기료부터 엘리베이터 이용료, 건물청소비, 관리인 인건비 등 다양하다. 정화조 청소비, 하수도 부담금, 전기관리자 선임비 등을 임차인에게 부과하기도 한다. 환경개선부담금, 교통유발부담금, 보·차도 점용사용료 등 청구항목이 10가지 넘는 경우도 있다. 정해진 기준이 없다 보니 관리비 부과 방식은 제멋대로다. 관리비를 임대료의 일정 비율로 청구하는 ‘정률제’, 계약서 특약조항으로 특정금액을 명시하는 ‘정액제’, 임대료에 일괄 포함하는 ‘통합제’ 등 유리한 대로 가져다 쓰는 식이다.

상황이 이렇다 보니 부과액도 건물주 마음대로다. 관리비 인상 근거로 드는 항목에 실제 집행되는 금액은 임차인에게 받은 돈의 절반에도 미치지 않는다는 게 상가관리업계의 평가다. 관리비 인상 근거를 제시해야 하는 집합건물이나 대규모 점포에 비해 개인 소유나 이해관계자 공동소유 건물에서 특히 심하다고 지적한다. 해당 업계 관계자는 “관리단과 관리규약이 있는 집합건물은 관리비 인상 폭이 제한적”이라며 “반면 개인 소유 상가건물은 관리비 상당부분이 건물주 호주머니로 들어갈 것”이라고 귀띔했다.

문제는 납득하기 힘든 관리비 인상을 막을 방안이 뚜렷하지 않다는 점이다. 관련 규정이 없거니와 설령 계약위반을 이유로 민사소송을 진행하더라도 피해액이 많지 않고 확정판결까지 오래 걸리다 보니 실익이 없다. 권 일 부동산인포 리서치팀장은 “특약조항을 근거로 외관정비, 유지보수 등 이유를 들어 임대인이 관리비를 대폭 늘릴 수 있다”며 “계약서상 없는 내용이 추가되면 임차인이 다툴 여지는 있겠지만 현실적으로 무의미하다”고 지적했다.

전문가들은 소상공인·자영업자의 최저임금 인상 부담 완화를 위한 상가임대료 인상 제한 조치가 효과를 거두려면 ‘풍선효과’를 억제하는 효과적인 행정집행이 필요하다고 지적했다. 박갑현 지우옥션 이사는 “부동산 중개거래에서 과다 중개수수료 부과나 물건확인서 미발급 등 문제로 계약자가 관할구청에 신고하면 해당 중개업소에 곧바로 지도감독이 이뤄진다”며 “마찬가지로 임대인이 미흡한 근거로 과도하게 관리비를 부과할 경우 과세당국의 즉각적 지도감독이 이뤄진다면 효과를 볼 수 있다”고 제안했다.