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[MT리포트] 미일의 도심 고밀도 개발은 ‘도심 공동화’ 막기 위해

[그린벨트 해제 논란] 뉴욕은 스프롤 현상 막기 위해 도심개발…도쿄는 고령화에 대응위해 고밀도 개발

머니투데이 김영선 기자, 김수현 인턴기자, 김준석 인턴기자 |입력 : 2018.09.12 05:20
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5월 5일 맨하탄 스카이뷰와 뉴욕시 야경<br>/AFPBBNews=뉴스1
5월 5일 맨하탄 스카이뷰와 뉴욕시 야경<br>/AFPBBNews=뉴스1

1월 20일 도쿄 도심의 모습/AFPBBNews=뉴스1
1월 20일 도쿄 도심의 모습/AFPBBNews=뉴스1
해외에서 콤팩트시티 개념이 도입된 것은 우리나라와는 달리 도심 공동화 현상을 해결해 도시 경쟁력을 확보하기 위한 취지였다.

대표적인 사례가 미국의 뉴욕시이다. 뉴욕의 콤팩트시티 사업은 도시 스프롤 현상이 계기가 됐다. 도시 면적이 확대되면서 도심에는 공동화가 야기되는 현상이다. 브루킹스연구소의 2003년 보고서에 따르면 1982년부터 1997년까지 15년간 뉴욕시의 면적은 30% 증가한 반면 시가지 인구밀도는 21% 감소했다. 스프롤 현상이 도시문제가 되면서 1980년대 후반부터 스마트성장 논의가 시작됐고 2008년 글로벌 금융위기를 거치며 도심 소형주택에 대한 선호가 커지면 콤팩트시티 정책이 가속화했다.

뉴욕시의 '브롱스 웨스트 팜' 프로젝트는 낙후된 공업지역에 임대주택을 공급하는 사업으로 1325세대의 주택과 상업지역을 갖춘 10개의 빌딩을 건설해 주거와 생산, 상업 기능을 활성화하는 게 목표다. 맨해튼의 '허드슨 야드' 프로젝트는 250억 달러(약 28조1200억 원)를 쏟아 부은 역대 최대 규모의 개발 사업으로 실제 용적률이 최대 3300%에 달한다. 이 결과 지난해 뉴욕시 주택 인허가 증가율은 15.4%로 미국 평균(4.8%)을 크게 웃돌았다. 덕분에 2014년 이후 미국 평균 집값이 5% 오를 때도 뉴욕시의 집값 상승률은 3% 안팎 정도였다.

일본은 급속한 고령화 문제 해결과 경제 활성화를 위해 콤팩트시티 사업 필요성이 커졌다. 부동산 거품 붕괴로 인한 '잃어버린 20년'으로 일본의 국가경쟁력과 도쿄의 국제경쟁력이 약화하자 일본 정부는 기존에 고수하던 도심기능 분산정책을 과감히 철회했다. 대신 다양한 기능을 집적한 복합 건물 공급을 구상했다. 이를 통해 토지 가격을 끌어올리고 경제 활성화를 도모한다는 목표였다.

고이즈미 준이치로 전 총리는 도쿄 내 17개 지역에서 대규모 도시재생 사업을 추진했고 부동산 관련 기업들이 적극 참여토록 용적률 이전이나 건축물의 용도 교환 등 각종 인센티브를 제공했다. 예를 들어 도쿄의 ‘롯폰기힐스’ 프로젝트는 과거 국제적이고 문화가 활성화됐던 지역 특성을 되살려냄으로써 인구 유출을 막은 사례로 꼽힌다.

롯폰기힐스 재개발 사업을 진행한 모리빌딩의 모리 히로 부사장은 "고령화 시대엔 도심 고밀도 개발이 바람직하다"며 "건물 높이를 일률적으로 규제하는 건 난센스"라고 지적하기도 했다.

바통을 이어받은 아베 신조 총리는 2020년까지 도쿄를 콤팩트시티화 한다는 계획이다. 아베 총리는 2014년 5월 1차 국가전략특구 지정을 시작으로 토지이용규제를 대대적으로 풀고 있다.

하지만 콤팩트시티가 부작용이 없는 것은 아니다. 도시 간 주택환경 격차가 벌어지고 대중교통 부족 현상을 초래할 수 있다. 도시계획이 저렴한 주택을 제공하지 못할 수도 있기 때문에 콤팩트시티가 집값 안정에 얼마나 도움이 될지도 아직 증명된 것이 없다.

브래든 글레슨 호주 멜버른대학 교수는 "도시 집중이 심화할수록 더 효과적이고 세밀하며 과학적인 도시 계획이 필요하다"고 조언했다.

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