서초우성1차, '1+1재건축' 시세차익 10억 전망...새 '강남 로또'

지난 26일 서울 서초구 서초동 '서초우성1차' 재건축 현장. 지상 15층 786가구였던 서초우성1차는 재건축으로 지하3층~지상35층 12개동 1317가구 규모의 '래미안 리더스원'으로 탈바꿈한다. /사진=김사무엘 기자

최근 서울 강남에서 가장 ‘핫’한 아파트는 서초동에서 재건축이 한창인 서초우성1차다. 분양권뿐 아니라 입주권(조합원 매물)도 수억원의 시세차익이 예상되는 ‘로또’로 알려져서다. ‘1+1 재건축’으로 새 아파트 2채를 받은 조합원의 시세차익은 10억원 넘을 것이란 관측도 나온다.
　
28일 부동산업계에 따르면 서초우성1차는 다음달 초 일반분양을 앞두고 최근 조합원 매물인 입주권이 자취를 감췄다. 정부의 연이은 부동산 규제로 시장이 관망세에 접어든 영향도 있지만 일반분양 이후 시세가 더 오를 거란 기대감에 매물을 거둬들였다는 것이 일선 공인중개소들의 설명이다.
　
서초우성1차는 인근 4개 단지(우성2차·우성3차·신동아·무지개)와 함께 ‘서초동 독수리 5형제’로 불린다. 우성2차와 우성3차는 각각 ‘래미안 에스티지S’ ‘래미안 에스티지’로 탈바꿈해 입주한 상태고 우성1차는 ‘래미안 리더스원’으로 이름을 바꿔 다음달 일반분양 물량이 시장에 나온다.
　
‘똘똘한 한 채’ 신드롬으로 서초우성1차의 시세도 급등했다. 지역 공인중개소에 따르면 2016년 관리처분인가를 받을 당시 서초우성1차 100㎡(이하 전용면적) 가격은 11억5000만원이었지만 래미안 리더스원 입주권의 현재 시세는 74㎡ 18억원, 84㎡ 19억~20억원이다.
　
입주권 값이 뛰면서 1+1 재건축으로 입주권 2개를 가진 조합원은 더 많은 시세차익을 거둘 것으로 예상된다. 1+1 재건축이란 중대형 1채를 소유한 조합원이 재건축으로 새 아파트 중소형 2채를 받는 것이다. 2채 중 1채는 60㎡ 이하여야 하고 2채의 면적과 가격의 합이 종전 주택을 넘어선 안된다. 60㎡ 이하 주택은 입주 후 3년 동안 매도할 수 없다.
　
서초우성1차 147.8㎡ 소유자는 59㎡ 2채 혹은 59㎡와 74㎡ 등 각각 1채, 195.8㎡ 소유자는 59㎡·84㎡ 또는 59㎡·112㎡ 각각 1채를 받을 수 있었다.
　
인근 아파트 시세(3.3㎡당 5500만원)를 기준으로 래미안 리더스원 입주권 가격을 계산하면 59㎡ 2채는 26억4000만원, 59㎡와 74㎡ 합계는 30억원에 달한다. 2016년 서초우성1차 147.8㎡ 매매가 15억원을 감안하면 2억5000만~4억원의 분담금을 빼도 9억~11억원의 차익이 발생한다.
　
일반분양도 마찬가지다. 래미안 리더스원은 이달 일반분양가를 3.3㎡당 평균 4489만원으로 결정했다. 서울 강남권 아파트 중 역대 최고 분양가지만 주변 시세가 워낙 급등한 탓에 착한(?) 분양가가 됐다. 주변 시세를 고려하면 차익은 5억원 이상으로 예상된다.
　
하지만 정부의 강력한 부동산 규제로 시장이 최근 소강상태에 접어들면서 지금 같은 시세를 유지하기 어렵다는 관측도 있다. 세금을 감안하면 기대만큼 높은 수익을 거두지 못할 수 있다는 것이다. 다주택자의 경우 서울 아파트 매도 시 양도소득세가 기본세율(6~42%)에 10~20%포인트 중과되고 종합부동산세도 부과되기 때문이다.
　
서초동 D공인중개소는 “강남은 다를 것이란 기대도 있지만 시장 전체가 조정인 상황에선 영향을 피하기 어려울 수도 있다”고 말했다.