[법] 재건축·재개발 부동산 공사비 증액과 조합의 피해

지난해 11월, 국토교통부 규제지역 해제 발표된지 얼마 지나지 않아 서울까지 규제지역이 해제되면서 부동산 시장의 침체가 가속화되고 있다. 공사를 끝내 입주를 앞두고 있는 곳뿐만 아니라 한참 일반분양이 이루어져야 하는 사업구역마저도 쏟아지는 공급 물량에 점차 사업성이 악화되는 듯 하여 조합원들은 불안하기만 하다.

과거 없어서 못사는 분양권이었는데 한창 사업을 진행하는 재건축·재개발 구역 내의 조합원들은 차라리 팔고 나가겠다고 하는 경우가 증가하는 것을 보면, 너도 나도 부동산 투자에 영끌까지 했던 것이 불과 얼마 전인데 순식간에 식어버린 부동산 시장이 당황스러울 뿐이다.

수년 전 서울의 한 재개발구역은 늘어난 공사비를 받지 못한 시공자가 유치권을 행사하여 입주를 앞두고 있는 조합원들에게 추가부담금을 내지 않으면 열쇠를 주지 않아 입주를 하지 못한 경우가 있었는데, 또 다시 그런 상황이 벌어질 것만 같아 보인다. 공사비 증액은 막을 수 없는 것인가?

지분제 사업방식의 경우와 달리 도급제 사업방식에 의할 때 재건축이든 재개발이든 사업 과정을 살펴보면 사업구조상 공사비를 계약 당시에 확정하는 것은 굉장히 어렵다. 조합은 시공자를 선정하고, 공사계약을 체결하여야 하는데, 시공자 선정 후 실제 착공하기까지 상당한 기간이 소요되기 때문이다. 재개발구역의 경우 법 개정으로 사업시행계획인가를 받은 이후 시공자를 선정하도록 하여 그 간격이 줄어들었다고 볼 수도 있지만, 사업시행계획인가를 받은 후 분양신청 절차를 거쳐 관리처분계획인가를 받고 이주 및 철거까지 완료하려면 시간이 소요될 수 밖에 없다.


이로 인해 완공할 즈음에는 물가 상승 등으로 인하여 공사계약을 체결할 당시보다 공사비가 오를 수 밖에 없는 것이다. 일반적으로 계약을 했을 때와 실제 공사를 진행하는 시점이 달라 공사비가 변경될 수 밖에 없다는 것을 조합원들도 어느 정도는 받아들이기 때문에 조합도 최소한의 상승은 불가피한 것으로 여기며 시공자와 다시금 공사비에 관하여 협의를 하고, 계약에도 이러한 공사비 변경에 관한 조항이 반드시 포함되어 있다.

최혜진 수석 변호사/사진제공=법무법인 센트로

현재 상황처럼 원자재값 상승과 세계 경제의 악화가 맞물려 그 상승폭이 예측 범위를 넘어서는 경우에는 조합으로서는 공사비 증액을 쉽사리 받아들이기 어렵다. 시공자로서도 공사를 진행하려면 시공자의 막대한 이득을 위해서가 아니라 어쩔 수 없이 공사비를 더 받을 수 밖에 없지만, 조합원들은 조합 사업을 통해 이득을 얻으려고 사업을 진행했는데 막대한 공사비 부담으로 수익성이 악화된다면 사업을 진행했을리 만무하지 않겠는가.

공사비 증액에 대한 협의가 잘 이루어지지 않으면 급기야 시공자는 조합의 사업비 대여를 하지 않거나 공사를 중단하는 등의 사태까지 발생하게 되고, 조합과 시공자가 한마음이 되어 사업에 박차를 가하여야 하는 시점에서 서로 적이 되어 소송을 하게 되는 경우가 발생하기도 한다. 결국 예정대로 입주를 하려면 빨리 공사를 진행하여야 하니 조합은 증가한 공사비를 지급할 수 밖에 없고, 그 과정에서 조합 집행부로서는 당장의 조합원들을 생각하면 공사비를 낮춰야 하지만, 공사 기간이 늘어나면 늘어날수록 조합에 손실이니 울며 겨자먹기로 공사비를 지급하는 것이 전체적으로 이득인 것인지 그 판단이 쉽지 않을 수 밖에 없는 것이다.


이처럼 현재의 전국의 모든 재건축 및 재개발 조합은 쉽지 않은 상황에 처해있다. 단순히 공사비 증액뿐 아니라 수익성 예측이 불가능해 조합원 분양도 제대로 이루어지지 않고, 일반분양마저 '완판'은 장담할 수 없는 사정이다 보니 미분양사태가 상당기간 지속되면 조합원 분양가보다 낮아질 수도 있게 되었다.

재건축이든 재개발이든 그 사업의 목적은 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후·불량건축물을 효율적으로 개량하여 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는데 있지만 그 기초는 주거안정이다. 그러나 과열된 부동산 시장에 적절한 규제와 입법 부족으로 인해 사업은 좌초될 위기에 처해 있고, 그로 인해 그 누구에게도 이익이 아닌 분쟁만 늘어나게 되었다.

이런 분쟁은 단순히 승패를 떠나 사회 전체에 미치는 영향이 너무 크기 때문에 일관된 정책과 그 대책 마련 및 관련 법령들의 보완이 신속히 이루어져야 할 것이다. /글 법무법인 센트로 최혜진 수석 변호사