[법] 투기과열지구 재건축 구역, 부동산 지분 양도시 필수 체크사항

작년까지만 하더라도 전국적으로 지정된 투기과열지구가 대부분 해제되었다. 그러나 강남, 서초, 송파, 용산은 여전히 투기과열지구로 지정되어 있다. 도시정비법에는 투기과열지구 내의 재개발, 재건축 구역에서 투기행위를 막기 위한 여러 가지 규제사항을 규정하고 있다. 대표적으로 5년 재당첨제한 제도라든가 조합원 지위 승계 제한 등이 있다.

김정우 대표 변호사/사진제공=법무법인 센트로

최근 문의가 많은 것 중의 하나가 조합원 지위 승계에 관한 질문이다. 특히 압구정이나 용산 등 투기과열지구의 재건축구역에서 조합설립 후 부동산 중 일부 지분을 양도할 경우 그 양수인이 조합원 지위를 승계할 수 있는지 아니면 현금청산을 당하는지 여부에 관한 질문이 많다.


예를 들어보자. 투기과열지구 내에 있는 재건축구역에서 조합설립 후에 남편이 그 소유 아파트의 50% 지분을 자녀에게 증여를 한다거나, 하나의 아파트를 아버지와 자녀가 각 50%씩 지분소유 하고 있다가 자녀에게 50% 지분을 증여하여 자녀가 위 아파트 전부를 소유하게 된 경우와 같은 사례 등이 있었는데, 이와 같이 50% 지분을 증여받은 아내 또는 자녀가 조합원 지위를 승계할 수 있을까, 아니면 조합원 지위 승계가 제한되어 현금청산자로 분류될까.

도시정비법 제39조 제2항과 제3항에 따르면 투기과열지구의 재건축사업에서는 조합설립인가 후 부동산을 양수한 자는 조합원이 될 수 없고, 위 부동산에 대해서 도시정비법 제73조에 따라서 현금청산을 해야 한다.

그런데 위와 같이 투기과열지구의 재건축구역에서 부동산 일부 지분을 양도할 경우 그 양수인이 현금청산 대상이 되는지 여부에 대해서는 법제처와 법원이 서로 다른 판단을 하였다.


법제처, 일부 지분 양수시 조합원 지위는 승계하지 못하나 현금청산대상은 아니다.
먼저, 투기과열지구에서 재건축조합 설립인가 후 조합원으로부터 주택 지분의 일부를 양수한 경우, 양수인이 손실보상대상(현금청산대상)인지 여부에 대해 법제처는 위 양수인이 조합원 지위는 취득하지 못하나 도시정비법 제39조 제3항의 손실보상 대상에 해당하지 않는다고 유권해석을 내렸다.

그러면서 법제처는 "해당 주택을 공유하는 양도인은 여러 명의 토지등소유자를 대표하는 조합원으로서 그 주택에 기반한 분양신청을 할 수 있고, 조합원이 아닌 토지등소유자인 양수인은 조합원인 양도인을 통해 분양신청 등 조합원의 권리를 행사하게 된다는 점에 비추어 보면, 같은 조 제2항에 따라 조합원이 될 수 없다는 사정만으로 같은 조 제3항의 손실보상 규정의 전제가 되는 재산권 행사가 제한된다고 보는 것은 타당하지 않다"고 했다.

위 법제처 해석에 따르면 앞서 언급한 재건축구역에서 일부 지분을 양수한 아내는 조합원의 지위를 취득하지는 못하나, 양도인인 남편을 통해 분양신청을 할 수 있고 현금청산대상이 되지 않는다.

그러다보니 투기과열지구 정비사업 현장에서는 법제처 해석을 근거로 하여 현금청산 되는 것을 막으면서도 증여세 등 절세를 위해 1%의 지분만을 남겨 놓고 나머지 99%의 지분을 자녀들에게 양도하는 경우도 발생하고 있다.

한편, 위와 같은 법제처 해석은 법률가들 사이에서도 의견이 나뉘어 있다. 법제처 해석은 도시정비법 규정과 정면으로 배치되기 때문에 부당하다는 견해가 있는 반면, 법제처 해석이 실무상 타당하다는 견해도 존재한다.

서울고등법원, 일부 지분 양수시 조합원 지위를 승계하지 못하고 현금청산 대상이다
투기과열지구 재건축구역에서 50% 지분은 아버지, 50% 지분은 자녀가 소유하고 있다가 조합설립 후에 아버지가 그 소유 지분을 모두 자녀에게 증여를 해서 그 자녀가 100% 지분을 취득한 사안에서 서울고등법원은 자녀가 아버지로부터 증여받은 50% 지분에 대해서는 조합원 지위가 인정되지 않고 현금청산대상이라고 판시했다(2015나18888 판결).

즉, 부동산의 '일부 지분'만을 이전받았다고 하더라도 도시정비법 제39조 제2항이 규정하고 있는 조합원 지위 승계가 제한되는 '양수'에 해당하고, 따라서 자녀가 아버지로부터 양수받은 지분 50%는 현금청산이 된다는 것이다.

법제처 사례와 서울고등법원의 사례가 완전히 일치하는 것은 아니지만, 투기과열지구에서 '지분 일부 양수'라는 부분에서는 동일한 쟁점을 가지고 있고, 위 쟁점에 대해서 서로 엇갈리는 판단을 했다고 볼 수 있다. 위 쟁점에 대한 대법원 판결은 아직 찾을 수 없다.

얼마 전까지도 서울 전지역이 투기과열지구였고 당시에 지분을 이전했던 사람들도 있기 때문에, 위 내용은 현재 투기과열지구인 강남, 서초, 송파, 용산에 한정된 이슈는 아닐 것으로 보인다. 일부 지분 양수에 관한 위 쟁점에 대해 도시정비법의 규정이 명백하지 않다보니 앞으로 이에 대한 법적인 분쟁도 생길 것으로 예상된다.

선의의 피해자가 발생하지 않도록 하나의 주택의 지분 일부만 양수한 자가 현금청산대상인지 여부에 대해 정책적인 검토가 필요하며, 가능하면 도시정비법을 개정해 명확하게 규정할 필요가 있어 보인다./글 법무법인 센트로 대표변호사 김정우