"묻지마 청약시 낭패"…분양시장, 실수요자 위주로 재편

@머니투데이 김지영 디자이너

22일 정부가 '가계부채 종합 관리방안'을 내놓자 건설업계는 분양시장에 미칠 영향에 촉각을 곤두세우고 있다. 저금리와 전세난으로 분양시장이 달아오르면서 경쟁적으로 신규분양에 나서고 있는 상황이어서다. 부동산114에 따르면 올 상반기에 이어 하반기에도 신규분양 물량은 17만가구가 넘을 것으로 추산된다.

업계 전문가들은 정부의 이번 조치가 당장 분양시장에 미칠 영향은 크지 않을 것으로 분석했다. 아파트 분양을 위한 중도금 대출은 DTI(총부채상환비율) 적용을 받지 않고 건설업체의 신용보강이나 대한주택보증공사의 보증을 통해 이뤄지는 일종의 신용대출이기 때문이다.


따라서 채무상환능력 심사를 강화하는 이번 조치의 영향권에서 벗어나 있다는 게 전문가들의 설명이다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "정부의 이번 대책은 분양시장보다는 기존 주택시장에 미칠 영향이 크다"며 "오히려 대출규제가 덜한 분양시장이 일시적으로 반사이익을 볼 수도 있다"고 밝혔다.

대형건설업체 관계자도 "저금리와 전세난으로 분양시장의 실수요자들이 크게 늘어난 상태여서 이번 대책이 큰 영향을 미칠 것으로 보이진 않는다"며 "다만 대출이 까다로워지면서 실수요자의 구매심리가 어떻게 변할지가 관건"이라고 말했다.

일각에선 저금리 기조가 분양시장의 광풍이 진정되는 계기가 될 것이란 분석도 나온다. 아파트 완공후 등기이전으로 집단대출이었던 중도금 대출이 주택담보대출로 전환되면 갑자기 대출상환 부담이 커질 수 있어서다.


따라서 '묻지마 청약' 등 분양시장의 투기수요가 위축되고 자금이 있는 실수요자 중심으로 바뀔 것이란 전망이다. 박합수 KB국민은행 명동스타PB센터 팀장은 "중도금 대출에서 개인 주택담보대출로 변경될 경우 소득증빙이 미비해 대출한도가 줄어드는 상황이 발생할 수 있다"며 "이 경우 대출금을 일부 상환을 해야 하는 처지에 놓일 수 있다"고 지적했다.

실제 2008년 글로벌 금융위기로 김포, 용인 등지의 아파트 시세가 분양가보다 크게 떨어지면서 수분양자들의 대출상환 부담이 급증한 바 있다. 박 팀장은 "통상 대출시 LTV(주택담보대출비율)·DTI 두 개를 비교해 낮은 쪽을 기준으로 대출을 해주기 때문에 아파트값이 떨어지거나 소득이 감소할 경우 모두 상환부담이 커진다"고 말했다.

정부의 이번 조치로 대출이 까다로워질 것으로 예상되는 만큼 미래소득과 자산가치를 염두에 두고 신중하게 아파트 청약에 나서야 한다는 설명이다.

건설업계 한 관계자는 "돈이 있는 사람만 대출을 받을 수 있도록 유도하는 이번 정책 방향으로 분양시장의 투기수요가 위축되고 실수요자 위주로 시장이 재편될 가능성이 크다"고 내다봤다.