넘치는 미분양… 알짜 고르기

미분양 아파트가 외환위기 이후 최대 수준인 13만가구(업계 추산 25만가구)를 넘어서면서 '유망 미분양 아파트 고르기'가 내집 마련의 주요 전략으로 떠올랐다.

미분양 아파트는 청약통장이 필요없는 데다 원하는 층·호수를 선택할 수 있다는 장점이 있다. 건설사들이 내놓은 파격적인 판매 혜택도 무시할 수 없는 미분양의 매력이다. 계약금 정액제나 중도금 무이자 대출, 취·등록세 지원과 발코니확장, 새시 무료시공 등이 그것이다. 실수요층 입장에선 유리한 위치에서 내집을 마련할 기회가 생긴 셈이다.


그러나 미래 가치가 있는 미분양 아파트를 찾아내기란 쉽지 않기 때문에 미분양이 된 이유를 철저히 분석해야 한다.

◇앞으로 수요가 몰릴 곳을 찾아야=모든 부동산이 마찬가지이지만 미분양 아파트를 고를 때 앞으로 수요가 몰려 가격이 상승할 만한 입지를 선택하는 게 좋다. 정태희 부동산써브 연구원은 "수요가 몰리는 입지의 미분양 아파트들은 가격이 크게 상승하지 않더라도 최소한 떨어지지 않기 때문에 자산을 안전하게 보전할 수 있다"고 말했다.

기본적으로 역세권이나 신역세권, 브랜드가 잘 알려진 대단지, 도로 개통 계획이 있는 지역 등 개발 호재를 낀 곳이 괜찮다. 지방의 경우에는 행정중심복합도시, 기업도시, 혁신도시 등 수요가 몰릴 만한 곳을 선택하는 것이 좋다.


정부가 지난 1월 지방의 투기지역과 투기과열지구를 해제한 데 이어 지난달에도 취등록세 감면과 금융 규제 완화를 주요 내용으로 하는 '지방 미분양 해소 대책'을 내놨기 때문에 이에 해당되는 미분양 물량 중 유망한 물량을 선별할 필요가 있다.

◇미분양 원인 분석도 필수=미분양 중에서도 알짜를 고르려면 따져볼 사항이 많다. 아무래도 신규 분양아파트보다 미분양에는 흠결이 있게 마련이기 때문이다.

최근엔 청약경쟁률이 높아도 실제로 계약이 이뤄지지 않는 경우가 많다. 이러한 사업지는 높은 청약경쟁률을 내세워 계약자를 현혹하는 사례도 있다.

미분양을 볼 때 가장 우선 고려할 것은 청약률과 계약률이 왜 다른지 분석해 미분양된 원인을 아는 것이다. 그래야 해당 아파트 구매 여부를 확실히 정할 수 있다.

둘째 흠결이 있어 주거가치가 떨어진다 해도 중장기 개발호재가 있는지 확인해보는 것이 좋다. 대단위 택지지구나 공단 개발, 도로 확장이나 신설, 편의시설 신규 건설이 계획된 지역이라면 당장 마음에 들지 않아도 입주시에는 좋은 주거지로 변신해 있을 공산이 크다.

셋째 대출과 분양대금 납입조건이 어떤지도 중요한 고려사항이다. 금리가 낮고 초기자금 부담이 적다면 매력적일 수밖에 없다. 대출규제가 강화돼서 자금 마련이 어렵기 때문에 계약금5%, 중도금 무이자 대출이나 이자후불제 등 계약 조건이 좋다면 자금 마련의 부담을 좀 덜 수 있다.그러나 자금부담이 덜하다고 미래 투자가치를 고려하지 않은 채 무조건 미분양 아파트를 잡았다간 낭패를 볼 수도 있으므로 주의해야 한다.

넷째 준공 후 미분양을 살펴봐도 좋다. 한꺼번에 중도금과 잔금 마련이 벅차지만 입주가 빠르고, 완공된 단지라 모든 것을 확인하고 들어갈 수 있는 장점이 있다. 최근엔 일부러 80% 건설 후 후분양 하는 단지들도 많아, 준공 후 미분양의 개념이 많이 희석되기도 했다.