"올 부동산투자 이렇게 하세요"

2010년 경인년(庚寅年)의 첫날이 시작됐다. 올 한해 부동산시장은 어떻게 변화할까. 부동산 투자의 '성공법칙 1호'는 바뀌는 정책을 세심히 살피고 전략을 마련하는 것이다. 개편되는 세금관련 제도를 확인하는 것도 절세를 위한 필수 항목이다.

새해 펼쳐질 주요 부동산정책과 세금제도, 그에 따른 투자전략을 짚어봤다.


◆부동산시장 판도변화 이끌 핫 이슈
분양가상한제 폐지 및 총부채상환비율((DTI) 규제의 지속 여부는 지난해에 이어 올해도 부동산시장에 큰 영향을 줄 것으로 보인다. 서울을 비롯한 수도권 주택 수요자라면 정부의 보금자리주택과 서울시 장기전세주택 시프트(shit)에 대한 관심을 놓아서는 안된다.

△분양가상한제, 재건축아파트 가격에 직결=2010년 주택시장의 핫 이슈는 민간택지에 대한 분양가상한제 폐지 여부다. 상한제가 폐지되면 곧바로 재건축·재개발사업의 수익성이 개선되는 효과가 생긴다. 상한제 폐지는 특히 재건축아파트 가격에 직접 영향을 줄 수 있다.

조합원 부담을 줄이기 위해 일반분양가가 올라간다는 것. 이 경우 은마·청실·경복아파트 등 재건축사업에 본격 시동이 걸린 서울 강남의 주요 단지들은 수익성 향상이 예상된다.


부동산 전문가들이 "서울 강남권 재건축아파트에 주목하라"고 주장하는 배경에는 분양가상한제 폐지에 대한 기대감이 담겨있다. 전문가들은 부동산시장의 안정성 확보를 위한 정책과제로 분양가상한제의 조속한 폐지를 최우선으로 꼽고 있다.

분양가상한제는 민간택지의 공급활성화를 위해 폐지돼야 하지만 투기 수요를 자극할 수 있다는 점에서 정부의 결단을 가로막고 있다. 한때 시장에서는 분양가 폐지를 기정사실로 받아들였지만 다른 법안에 밀려 결국 올해로 넘어왔다.

분양가상한제 문제를 섣불리 건드렸다가는 순식간에 가격 폭등이 일어날 수 있고 내년 6월 치러지는 지방선거에 악영향을 끼칠 가능성이 있다. 이에 따라 민간아파트 분양가상한제 폐지는 올 하반기 판가름 날 가능성이 높다.

분양가상한제가 폐지되면 서울 강남권의 주요 재건축단지는 유망 투자처로 부각할 가능성이 크다. 또 입지가 좋은 유망지구 물량이 증가할 것이므로 거주목적의 주택 수요자는 신중한 청약전략이 필요하다.

△부동산 금융규제, 출구전략 한데 묶어 시장 흐름 파악해야=정부는 지난해 하반기 서울 강남 재건축 아파트를 중심으로 아파트 가격이 크게 오르자 주택담보인정비율(LTV)을 하향 조정하고 DTI 규제를 강화하는 등 '집값 잡기'에 나섰다.

이들 금융 규제는 올해도 계속될 것이라는 전망이 많다. 올해 금리 인상이 확실시되고 있는데다 현 주택담보대출 비중도 높은 편이어서 정부가 금융 규제를 풀 가능성은 크지 않다는 것이다.

특히 DTI 규제는 부동산으로 흘러드는 돈줄을 조여 거래를 위축시키고 결국 집값 상승세를 꺾는 강력한 카드다. 하지만 DTI 효과가 올해 상반기 이후에는 큰 힘을 발휘하지 못할 것이라는 지적도 있다.

정책 효과는 통상 6개월을 넘기지 않는다는 것인데 2009년 하반기 나온 DTI 규제 확대 효과가 2010년 초 이후 서서히 꺾일 수 있다는 전망이다. 이 경우 대출 규제에 따른 시장 침체로 나왔던 급매물이 소화, 주택 가격도 회복세를 탈 것으로 분석된다.

이같은 금융규제 외에도 올해는 '출구전략'의 적절한 시기와 강약에 대한 논의가 뜨겁게 달아오를 전망이다. 정부가 경기 회복속도를 조절하기 위해 금리를 인상하면 주택분양시장은 단기적으로 악재로 작용할 가능성이 크다.

하지만 중장기적으로 경기회복에 대한 확신으로 인한 점진적 금리인상은 오히려 주택 분양시장에는 호재로 작용할 가능성이 크다고 볼 수 있다. 정부의 출구전략과 부동산 금융규제를 묶어 전체적인 시장 흐름을 읽는 전략이 필요하다.

△보금자리냐 시프트냐=정부의 보금자리주택과 서울시의 장기전세주택 시프트는 집을 '사는 것'으로 볼 것인가 아니면 '사는 곳'으로 볼 것인가의 문제다. 특히 올해는 이들 주택 공급물량이 크게 확대되는 데 주목할 필요가 있다. 무주택자들이 값싸게 내집 마련을 할 수 있는 기회가 넓어지기 때문이다.

올해 공급될 보금자리주택 규모는 18만 가구다. 이 중 수도권 그린벨트에 들어서는 물량이 8만 가구, 위례신도시 등 2기 신도시에는 4만 가구 정도다. 2차 보금자리주택은 위례신도시에도 계획돼 있는 점도 눈여겨볼 만하다.

시프트는 올해 서울에서 1만가구가 공급될 예정이다. 시프트는 재건축 단지에 짓는 재건축 시프트와 새롭게 지어지는 건설형 시프트로 나뉜다. 올 물량은 거의 대부분이 건설형 시프트이며 재건축 시프트는 서울 서초구 반포동 삼호가든 등 7개 재건축 단지 145가구에 불과하다.

보금자리주택은 'MB아파트', 시프트는 '오세훈아파트'로 불리며 모두 시장으로부터 큰 호응을 얻고 있다. 보금자리는 서울 유망지구에서 사실상 반값에 공급되며 시프트 역시 시세의 80% 선에 공급되기 때문이다.

시프트가 선풍적인 인기를 끌고 있지만 역시 임대라는 한계를 가지고 있다. 보금자리주택은 엄연한 분양 주택으로 '좋은 입지에 저렴한 가격'이라는 공통점 외에도 엄연한 '내집'이라는 장점이 있다. 우리나라에서 아파트는 여전히 장래 자본이득 증식에 염두를 둔 투자재 성격이 강하기 때문이다.

시프트를 선택할지, 보름자리를 택할지는 우리나라 부동산에 거품이 끼었는지에 대한 시각의 문제다. 거품이 끼었다고 보는 버블론자는 시프트를, 그렇지 않은 비버블론자는 보금자리를 선호하는 현 상황은 당분간 계속될 것으로 보인다.

◆세금 알면 덜내고 모르면 더낸다
정부가 경기 부양 차원에서 지난해 시행했던 부동산 관련 세금의 감면제도가 올해에는 상당부분 사라진다. 부동산은 매매 단위가 크기 때문에 세제를 제대로 이해하고 활용할 경우 적게는 수백만원에서 많게는 수천만원을 아낄 수 있다.

△바뀌는 양도소득세, 취·등록세 어떻게 대처할까=우선 미분양 주택 해소를 돕기 위해 정부가 도입한 양도소득세 한시 감면 혜택이 오는 2월11일이면 끝난다. 미분양 양도세 감면은 2월11일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 신축주택 취득자에게 5년간 양도세를 감면하거나 면제해주는 제도다.

따라서 분양 아파트 매입을 고려한다면 서둘러야 한다. 오는 2월11일까지 서울을 뺀 지역의 신규 분양 및 미분양 아파트(과밀억제권역의 전용 149㎡ 초과는 제외)를 계약한 뒤 5년 안에 팔면 주택수와 관계없이 5년간 양도세 면제 또는 감면 혜택을 누릴 수 있기 때문이다.

양도세 감면 종료를 앞두고 수도권에서 알짜 물량이 대거 나올 가능성이 높아 적극적인 청약전략도 필요하다. 주택을 구입할 때 내는 취득·등록세의 50% 감면 조치는 1년간 연장, 올해 말까지 적용된다. 지난해 수도권 전역으로 확대됐던 미분양 아파트 취득·등록세 50% 추가 감면 혜택도 오는 6월 30일이면 종료된다.

따라서 2010년 6월30일까지 취득한 미분양(2009년 2월12일 현재 미분양에 한함. 이후 발생한 신규 미분양은 제외)에 대한 취득·등록세율은 1.1~1.75%이지만 오는 7월1일부터 취득하는 미분양에 대한 취·등록세율은 4.4~4.6%가 적용된다.

부동산을 양도한 사람이 2개월 이내에 예정 신고를 하면 세금의 10%를 공제해주는 제도도 올해부터 폐지될 예정이다. 그러나 이 법안은 아직 국회를 통과하지 못해 시행시기가 늦춰질 수도 있을 전망이다. 다주택자에 대한 양도세 일반 세율 적용도 올해 말 종료된다.

따라서 매도를 고려하는 다주택자는 올해 말까지 양도해야 세 부담을 줄일 수 있다. 2주택자라면 시세 차익이 적은 주택부터 파는 것이 유리하다.

△달라지는 소득공제 혜택=올해부터 저소득 근로자는 월세에 대한 소득공제를 40%까지 받을 수 있다. 총 급여 3000만원 이하 무주택 세대주인 근로자로서 국민주택 규모 이하(전용면적 85㎡ 이하) 세입자에 한한다. 공제 가능 금액은 월세 지급액의 40%, 연간 300만원이 최대한도다.

주택청약저축과 더불어 무주택 서민들의 연말정산을 위한 소득공제상품으로 대표되던 장기주택마련저축·펀드의 소득공제혜택이 올해부터 폐지된다. 지난해까지 장기주택마련저축·펀드에 가입했다면 2012년까지 한시적으로 소득공제 혜택이 유지된다.

부동산임대업자라면 반드시 알아둬야 할 내용이 있는데 올해부터 상가임대인은 부가가치세 신고 시 상가임대차계약서, 부동산임대공급가액명세서를 의무적으로 제출해야 한다. 만약 제출하지 않거나 부실기재 내용이 발견되면 1% 가산세가 붙는다.

이는 과표 노출이 제대로 되지 않은 상가임대료를 국세청이 상가건물별, 지역별 임대료 현황 DB를 구축, 동일지역내 상가건물 간 임대료 현황을 비교해 임대료 과소 신고를 막기 위한 조치로 오는 7월1일부터 시행된다. 따라서 현재 임차인과 이중임대계약을 체결 중이라면 최대한 빠른 시일내 실제 임대료 수입을 신고해야 추후 가산세 부과위험에 대비할 수 있다.

전·월세 실거래가 신고 의무화도 추진된다. 현재 주택임대차보호법 확정일자 제도를 이용해 집주인이나 임차인이 해당 읍·면·동사무소에서 실거래 정보를 입력하는 방안이 논의되고 있지만 일부 반대에 부딪혀 제도 도입까지는 난항이 예상된다.

△다주택자, 토지 소유자 유의사항=다주택자의 경우 올해 말까지 적어도 한 채는 팔아야 양도세 부담을 줄일 수 있다. 올해까지는 다주택자에게도 일반세율(6~33%)이 적용되지만 2011년부터는 양도세가 중과(2주택자는 50%, 3주택 이상 보유자는 60% 세율)되기 때문이다.

또 올해부터 토지에 대한 장기보유특별공제가 사라지고 2011년부터는 양도세 중과 한시적 경감도 없어지기 때문에 땅 소유자들은 가급적 올해 안에 토지를 팔아야 세금을 줄일 수 있다. 예를 들어 집을 두 채 가진 사람이 양도 차익이 3억원인 한 채를 올해 팔면 양도세는 대략 8922만원이지만 2011년 이후 처분하면 1억4875만원으로 늘어난다.

토지의 경우 최대 1억원까지 양도세를 감면해주는 '자경농지 양도세 감면' 계산 기준이 크게 완화된다. 양도세 감면에 필요한 8년 경작기간을 산출할 때 피상속인(사망자)이 경작한 기간을 상속인이 경작한 기간만 합산하도록 돼 있지만 올해부터는 피상속인 배우자의 경작기간도 합산하도록 했다.

가령 아버지가 경작을 하다 사망한 뒤 어머니가 상속받아 경작을 하고 어머니가 사망해 아들이 상속받을 경우 현재는 어머니의 경작기간과 아들의 경작기간만 합산해야 하지만 내년부터는 아버지의 경작기간도 더해져 양도세 감면을 더 쉽게 받을 수 있게 된다.