부동산 양도소득세를 줄이려면...

# 미국계 다국적 회사의 일본법인에서 근무하는 김거부씨. 그는 요즘 자신의 아파트를 생각하면 머리가 아파온다. 얼마 전 자신의 아파트가 비과세 혜택을 받지 못한다는 사실을 알았기 때문이다. 자신이 다국적 기업 해외법인에 근무해 1세대 1주택 비과세 혜택 적용 대상이 아니라는 점을 몰랐던 것이다. 비과세 혜택을 받을 것으로 믿었던 그로써는 청천벽력과도 같은 일이었다.

같은 회사 한국법인에서 근무하던 김 씨는 지난 98년 서울의 한 아파트를 구입해 가족들과 함께 3년 이상 살았다. 이 후 2001년 해외로 발령이 나면서 아파트를 전세를 준 뒤 가족들과 함께 해외에서 생활했다. 그는 아시아 여러 곳의 현지법인에서 근무했으며 내년부터는 영국법인에서 3년간 근무할 예정이다.


국내에서 자기 집을 소유하는 소박한 꿈을 이룬 사람들은 또 다른 고민에 빠지게 된다. 1세대 1주택 비과세 혜택을 받으려면 3년 보유, 2년 거주라는 요건을 충족할 때까지 선 듯 집을 팔수가 없기 때문이다. 결국 대다수가 세금 부담 때문에라도 특별한 경우가 아니면 3년 이상을 보유하게 된다.

하지만 김 씨의 경우처럼 1세대 1주택 비과세 혜택을 적용받지 못해 예상치도 못한 양도소득세를 내야 할 수도 있다. 따라서 평소 자신의 주택이 1세대 1주택 비과세 혜택을 적용 받을 수 있는지 꼼꼼히 따져보는 것도 바람직한 세테크다.

◇1세대 1주택 비과세 '천당과 지옥'=1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세 혜택은 원칙적으로 양도자의 신분이 양도일 현재 거주자인 경우에 한해 적용된다. 자신이 보유한 집에 살고 있어야 한다는 얘기다.


또 서울, 과천, 신도시 지역은 3년 이상 보유하고 보유기간 중 2년 이상을 거주해야 한다. 기타 지역은 3년 이상 보유만 하면 된다. 이러한 요건을 충족하지 못하면 양도소득세를 내야 한다.

소득세법에서는 과세대상이 되는 소득으로 토지와 건물, 지상권 및 전세권 등 부동산임차권이나 아파트 당첨권 등 부동산을 취득할 수 있는 권리를 과세대상으로 명시하고 있다.

현재 양도소득세는 부동산의 보유기간이 1년 미만인 경우 과세표준의 50%, 1년 이상 2년 미만이면 40%를 내야 한다. 보유기관이 2년 이상이면 과세표준에 따라 최소 6%에서 최대 35%다.

예를 들어 주택 양도가격이 5억 원, 취득가액이 4억 원으로 양도차익이 1억 원이라면 보유기간이 1년 미만인 경우 양도소득세 과세표준은 통상 기타 필요경비 5%를 제외한 9500만 원이다. 따라서, 최종적으로 납부할 양도소득세는 과세표준의 50%인 4750만 원이 된다. 보유기간이 1년 이상 2년 미만이면 역시 과세표준의 40%인 3800만 원을 내야 한다.

보유기간이 2년 이상이면 과세표준은 필요경비 5%에 기본공제 250만 원을 제외한 9250만 원이다. 다만 과세표준이 8800만 원을 초과하면 최고 세율인 35%를 적용받고 여기서 누진공제 1490만 원이 적용돼 1747만5000원을 양도소득세로 내게 된다.

◇예외 조항 꼼꼼히 따져봐야"==하지만 어떤 법률이라도 항상 예외조항이 있듯 1세대 1주택 비과세 혜택도 예외 조항이 있다.

우선 해외 이주로 세대전원이 출국하거나 1년 이상 계속해 국외 거주를 필요로 하는 취학, 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우 2년 이내에 양도해도 보유기관 및 거주 기간에 관계없이 비과세 혜택을 받을 수 있다.

다만 이러한 비과세 혜택은 해외에서 근무하는 공무원, 내국법인의 국외사업장 및 해외현지법인에 파견된 임원과 직원에게만 적용된다. 해외 기업의 지점이나 현지법인 등에서 근무할 경우 비과세 혜택이 적용되지 않는 것이다.

취학이나 직장이전, 질병 등으로 부득이한 사유로 팔 경우에도 3년 이상 보유기간의 제한을 받지 않는다. 다만 이 경우에는 반드시 1년 이상 소유한 뒤 양도해야 비과세 혜택을 받을 수 있다.

재개발이나 재건축기간 중 취득한 주택을 양도하는 경우도 보유기관과 거주기관에 상관없이 비과세 혜택을 적용받는다. 이는 1주택 소유자가 해당 주택의 재개발이나 재건축으로 다른 주택을 취득해 거주하다 재개발이나 재건축 주택으로 다시 이사를 하는 경우를 말한다.

이밖에 건설임대주택을 취득해 양도하는 경우나 보유주택이 협의매수, 수용되는 경우도 보유기간이나 거주기간에 상관없이 비과세 혜택을 받을 수 있다.