"PF문제, 잘못된 대출 관행서 출발"

↑법무법인 충정 주동평 PF 전문 변호사 ⓒ류승희 기자

자금 조달은 모든 사업의 필수 요소다. 기업은 투자자금을 100% 자기 자본으로 충당하기 어렵기 때문에 부동산 등 자산을 담보로 금융기관으로부터 자금을 빌리기 마련이다.

하지만 고도의 수익성이 예상되는 사업이라 해도 통상적 방법으로 자금 조달이 곤란한 경우도 있다. 프로젝트파이낸싱(Project Finacing·PF)은 이런 난점을 해결하기 위해 도입된 자금조달 기법이다. 해당 프로젝트에서 나오는 현금 흐름 자체가 상환 재원이 되는 것이다.


금융기관이 특정사업의 사업성과 장래 현금흐름을 보고 자금을 지원하는 금융기법인 셈. 아파트를 지을 경우 분양대금, 도로를 개설할 경우 통행료를 부채를 갚는 재원으로 쓰게 된다.

PF 거래의 특징 중 하나는 관계 당사자들이 많다는 것이다. 아파트 건설·분양 사업의 경우 시행사, 시행사를 세운 모기업, 시공사, 대주, 금융기관, 수분양자, 인허가를 관리하는 정부 등이 상호 관계한다.

↑법무법인 충정 주동평 PF 전문 변호사 ⓒ류승희 기자

◇PF 거래자문 800여건 수행…국내 단일팀 최대 규모

때문에 PF사업에는 각종 위험요소를 사전에 차단하고 순조로운 사업 진행을 위해 이해 당사자들과 의사를 조정하는 역할이 필수적이다. 법무법인 충정 주동평(46·사진) 변호사는 이 같은 업무를 하는 이 분야 전문 변호사다.

충정 PF팀은 풍부한 경험을 통해 축적한 전문성이 강점이다. 미국 조지타운대 로센터에서 유학한 그는 졸업 논문도 '한국의 PF'를 주제로 썼다. 주 변호사는 충정에서 PF팀장을 맡고 있으며 2001년부터 현재까지 800여건의 PF거래를 수행했다. 단일팀으로는 국내 최다 건수를 자랑한다.

◇마창대교 자문 성공적 수행…PF 변호사 입문 계기

그가 PF 전문 변호사로 입문하게 것은 2002년 경남 마산과 창원을 잇는 마창대교 건설 사업에 자문을 맡게 되면서부터. 마창대교 건립은 현대건설과 프랑스 브이그(Bouygues)사가 공동투자한 마창대교주식회사가 경남와 실시협약을 체결하고 추진한 사업이었는데, 주 변호사는 브이그사의 자문을 맡았다.

주 변호사가 2006~2007년에 걸쳐 관여한 마산해양신도시개발사업은 지방공기업법에 따라 설립된 시행대행사가 지자체와 실시협약을 체결하고 시공사간 이해관계를 반영해야 하는 사업이었다.

"당시 국내에서는 전례를 찾기 힘든 복잡한 이해관계가 얽힌 케이스였어요. 금융약정과 유기적인 관계에 있는 실시협약부터 주주간 협약에 대한 검토까지 처리하는 업무를 맡았습니다. 주시공사인 현대산업개발의 변호사들과 새벽까지 이어지는 장시간 회의를 거듭한 끝에 의견을 조정할 수 있었죠. 그만큼 힘든 일도 많았지만 보람도 컸습니다."

주 변호사는 국내 기업의 말레이시아 현지 콘도미니엄 신축사업, 전남 영암군 태양광발전사업, 펀드를 통한 미분양 아파트 매입 거래, 시공사 교체와 관리신탁 전환을 통한 부도난 PF사업장 정상화 등 굵직한 PF거래도 성공적으로 성사시켜 이름을 드높였다. 그는 전문성과 축적된 경험을 바탕으로 2003부터 2007년까지 사법연수원에서 국제금융계약실무 강의를 맡기도 했다.

↑법무법인 충정 주동평 PF 전문 변호사 ⓒ류승희 기자

◇"조정국면 거치면 양질의 PF 활성화될 것"

그는 2008년 미국 리먼브라더스 사태 이후 PF가 사회적 쟁점이 된 데 대해 PF 기법 자체의 문제가 아니라 국내외 PF 대출의 잘못된 관행이 문제라고 지적한다.

"국내의 경우 대표적인 사례가 아파트 미분양 사태라고 할 수 있지요. 아파트 가격이 떨어지니까 분양이 안 되고 소비자들이 아파트를 사지 않으니까 아파트 가격이 떨어지는 악순환이 반복되고 있습니다. 분양이 안 되다 보니 시행사는 채무를 갚을 길이 없어지고 이 때문에 문제가 생기는 것이지요. PF라면 현금 흐름을 상환 재원으로 삼아야 하지만 이외에 시공사가 연대보증을 서도록 하는 경우도 많았습니다. 이렇게 되다보니 시장 악화 상황과 맞물려 건설사 등급은 물론 자금력까지 나빠지게 된 것이죠."

주 변호사는 양질의 PF 금융거래가 활성화되려면 부동산 거품이 제거되는 조정국면을 거쳐야 한다고 진단했다.

"시장 자체가 살아나지 않으면 어떤 방법으로도 아파트 건설 경기는 활성화될 수 없습니다. 그러기 위해서는 사업 자체가 양질이어야 하고 재무적 투자자들을 유치하고 투자자들과 함께 사업 리스크를 분담하는 구조도 필요합니다. 앞으로 국제회계기준이 적용되면 시공사가 PF거래에서 연대보증하는 경우는 사라질 겁니다."

↑법무법인 충정 주동평 PF 전문 변호사 ⓒ류승희 기자

◇"건분법 원래 취지에 맞는지 재조명해볼 필요 있어"

그는 PF 거래 활성화를 위해 프로젝트금융투자회사(PFV)에 관한 별도의 법령을 마련할 필요가 있다는 조언도 잊지 않았다.

"현재 PFV 관련 규정은 법인세법과 조세특례제한법에 세금감면에 관한 몇 개 조항만을 두고 있고 설립이나 운영에 관해서는 일반 상법에 따라 규율되고 있죠. PFV를 이용한 PF 거래를 수행하기 위해서는 예측가능성을 보다 높일 필요가 있습니다."

그는 또 골조공사 2/3 이후에 또는 신탁계약이나 분양보증을 받아야 분양이 가능하도록 한 '건축물의 분양에 관한 법률'에 대한 문제점도 지적했다.

"건분법은 선분양의 폐해를 막기 위해 도입된 좋은 취지의 법률입니다. 하지만 시행령과 시행규칙을 보면 분양계약서 내용, 분양의 구체적 절차를 일일이 규제하고 있는데, 과도한 규제는 오히려 시행사나 건설사의 자금조달을 어렵게 하고 이는 공급위축을 가져올 수 있습니다. 결국 시행사나 건설사의 금융비용이 소비자에게 전가되는 부정적 측면도 있다는 것이죠. 좋은 취지가 일반 시민들에게 불리하게 적용될 수도 있는 만큼 건분법을 재조명해볼 필요가 있습니다."

그는 PF 전문 변호사들을 꿈꾸는 후배 법조인들에게 '나무' 뿐 아니라 '숲'까지 조망할 수 있는 '큰 눈'을 가지라고 조언했다.

"PF 관련 일을 하다보면 작성해야할 계약서나 서면이 굉장히 많습니다. 계약서 작업에 치여 큰 그림을 못 보게 되는 수가 있지요. PF에서 가장 중요한 토지, 인허가, 자금 흐름이라는 세 가지 측면을 항상 염두에 두고 있어야 합니다. 문제점이 발견될 때마다 항상 근거법을 찾아보고 큰 그림을 잡은 다음 서류를 작성하는 습관을 들여야 더 복잡한 거래에서 효과적으로 자문할 수 있을 겁니다."