아파트시장 두 얼굴…재건축'훈풍' vs 일반'냉기'

최근 서울을 포함한 수도권 아파트 매매시장 변동률이 13개월 만에 오름세로 돌아서는 등 부동산시장에 온기가 돌고 있다. 특히 재건축아파트의 가격 상승률은 일반단지 매매시장 오름폭을 상회하며 가격 회복의 선봉장을 맡았다.

부동산 전문가들은 아직 재건축시장을 제외한 일반아파트의 매매시장 변동률이 보합·하락세를 보이고 있는 만큼 수요자들은 내년 상반기까지 시장을 예의주시할 필요가 있다고 지적한다.

↑ 지난 10월 이후 서울 재건축 시장은 플러스(+) 상승률을 기록 중이나 아직 일반아파트는 마이너스(-)에 머물러 있다.ⓒ부동산114

◇재건축 주도속, 일반아파트 아직 '냉기'

부동산정보업체 부동산114에 따르면 지난달 29일부터 지난 3일까지 서울(0.02%) 신도시(0.01%) 경기·인천(0.01%) 등 수도권 아파트 시세가 일제히 오름세로 돌아섰다. 장기간 침체돼 있던 부동산시장에 다소 훈풍이 도는 모습이다.

하지만 이를 부동산시장 전체의 회복으로 보기엔 무리라는 평가다. 재건축을 제외한 일반아파트의 가격 상승률이 제자리 혹은 마이너스(-)를 기록 중이기 때문이다.


이 기간중 재건축 주간 변동률은 서울 0.13%, 전국 0.11%로 같은 기간 일반아파트 변동률인 0.01%, 0.03%를 웃돌았다. 지난 한 달간의 변동률을 계산해 보면 일반아파트시장은 여전히 내림세다.

지난 11월 한 달동안 서울 재건축시장은 0.4% 상승하며 승승장구했지만 일반아파트 매매시장 변동률은 -0.04%에 머물렀다. 사실상 재건축시장이 전체 아파트 매매시장을 떠받든 셈이다.

김규정 부동산114 본부장은 "시장이 하락세로 돌아설 때 가격이 크게 조정된 재건축시장에 매수세가 나타나면서 가격 상승을 이끌었다"며 "재건축은 재고 물건이 적어 일부 물건만 팔려도 가격 상승률은 높아질 수 있다"고 분석했다.

◇재건축 '선행지수'…시장 전체에 영향 주나

재건축은 일반아파트보다 시장에 민감하게 반응해 일종의 선행지수 역할을 한다. 실제 글로벌 금융위기 이후 내내 마이너스 변동률을 기록하던 서울 아파트시장은 지난해 1월 서울 재건축시장이 반짝 상승세로 돌아선 이후 약 4개월 만에 오름세로 돌아서기도 했다. 통상 재건축에서 시작한 가격 상승세는 중대형, 중소형 순으로 옮겨 붙는다.

현재 서울 주요 재건축시장을 살펴보면 강남구 개포동 주공4단지 42㎡(이하 공급면적)의 경우 지난 한 달간 약 4000만원 올라 7억8000만원 선의 가격대를 형성하고 있다.

대치동 은마아파트 101㎡ 역시 같은 기간 3000만원 올라 9억3000만~9억5000만원의 호가를 기록하고 있다. 가격 하락세가 주춤하자 자금력을 가진 수요자들이 재건축시장에 뛰어들었다는 게 현지 중개업계의 설명이다.

하지만 재건축시장발 훈풍이 일반아파트시장으로 전이되기까지는 다소 시간이 걸릴 것이란 분석이다.

함영진 부동산써브 실장은 "재건축시장도 급매물을 제외하곤 아직 활발한 거래가 없고 평년 수준의 가격대를 회복하기까지는 시간이 걸릴 전망"이라며 "금리변화 등을 고려하면 일반아파트의 가격 상승은 내년 상반기나 돼야 기대할 수 있을 것"이라고 내다봤다.