리츠, 부동산개발시장 돈줄 될까?

부동산투자회사(리츠)의 개발사업 투자비율을 투자자 스스로 결정할 수 있게 된다. 이 경우 매입임대사업과 개발사업을 동시에 투자하는 다양한 구조의 리츠 설립이 가능해진다.

국토해양부는 이같은 내용을 골자로 한 '부동산투자회사법' 일부 개정 법률안을 이달 27일자로 입법예고한다고 26일 밝혔다. 개정안에 따르면 리츠의 개발사업 투자비율을 투자대상과 시장 여건에 따라 투자자가 다양하게 선택할 수 있도록 했다. 현재 일반 리츠는 총자산의 30% 이내, 개발전문 리츠는 총자산의 100%로 개발사업 투자비율이 제한돼 있다.



이같은 개발사업 투자비율 제한 때문에 동시에 매입임대사업과 개발사업에 투자하는 다양한 구조의 리츠 설립이 어렵고 총자산의 30~100% 이내를 개발사업에 투자하는 리츠 설립이 불가능하다는 지적이 제기돼왔다.

하지만 이번 법률 개정에 따라 개발리츠 제도는 폐지되고 리츠의 개발사업 투자비율은 정관에 정하면 된다. 기존 개발리츠는 정관변경을 통해 개발사업에 100% 투자하는 일반리츠로 전환할 수 있다.

다만 투자자 보호를 위해 정관에서 정한 개발사업 투자비율을 높일 경우 국토부의 사전 인가를 받아야 하고 투자설명서에 개발사업 투자비율을 반드시 명시하도록 의무화하기로 했다.


자기자본의 50% 이내인 현물출자 제한도 투자자가 자유롭게 결정할 수 있게 된다. 이는 대형 부동산 보유자가 리츠에 출자할 경우 보유부동산 매각후 그 대금으로 다시 리츠 주식을 매입하는 불합리한 절차가 발생한데 따른 조치다.


국토부는 현물출자 제한을 완화하면 보유부동산을 담보로 한 대출이 가능해져 유동성 확보가 가능해지고 오피스 중심의 리츠 투자대상이 주거, 매장, 산업, 사회간접자본(SOC) 등으로 다양화될 수 있을 것으로 기대했다. 다만 초기 현금유동성 확보를 위해 리츠 최저자본금(자기관리리츠 70억원, 위탁관리·CR리츠 50억원)은 현금으로 확보하도록 했다.

연기금 등 기관투자자들의 리츠 참여를 활성화하기 위해 현행 총 발행주식의 30% 이내인 1인당 주식소유한도도 70%로 확대된다. 일반국민 등 소액부동산 투자기회를 제공하기 위해 리츠의 주식공모 의무는 현재와 같이 총 발행주식의 30% 이상으로 유지된다.

그동안 국내 기관투자자들은 주식소유 제한이 있는 리츠 대신 투자제한이 없는 부동산펀드를 선호해왔고 1인당 주식소유 제한이 없는 CR리츠(기업구조조정리츠) 설립 편중 현상이 심화돼왔다.

여유자금의 효율적 운용을 위해 부동산개발사업법인에 대해 자기자본의 50% 이내에서 제한적으로 자금 대여를 허용하고 국외부동산은 자기자본의 범위 내에서 자금 대여를 허용해 실질적인 해외투자가 가능하도록 했다.

일반 국민의 안정적 부동산투자 공모를 위해 리츠의 투자실적이 나타난 뒤 공모를 실시할 수 있도록 리츠 공모의무 기한을 영업인가후 6개월에서 1년 6개월로 연장했다.

국토부는 이번 규제 완화로 투자자의 자율성이 강화되고 리츠의 자산운용범위가 확대됨에 따라 부당투자권유 금지 등 투자자의 피해를 방지하기 위해 영업행위 규칙을 신설, 투자자 보호 장치를 강화했다. 신설된 영업행위 규칙에는 선관주의 의무, 이해상충 방지 의무, 투자광고 규정, 부당투자권유 금지, 손실보전 금지 등이 담기게 된다.

국토부 관계자는 "이번 조치로 리츠가 최근 부동산시장의 침체와 PF의 부실을 해결할 수 있는 대안이 될 수 있을 것"이라며 "이를 통해 부동산개발시장이 대출 중심에서 투자유치를 통한 자기자본 중심으로 변화될 것으로 기대한다"고 말했다.

부동산투자회사법 개정 법률안은 의견수렴이 끝나면 법제처 심사, 국무회의 심의 등을 거쳐 상반기 중 국회에 제출될 예정이다.