설연휴 지나면 집값 또 오르나?

물건 부족과 가격 상승세가 이어지면서 전셋값 오름폭이 큰 지역의 실수요자들 사이에선 매매로의 전환을 고민할 수밖에 없는 상황이다. 실제 전세비중이 높아진 수도권 외곽지역 개별단지들은 이미 매매로 전환하는 사례가 나타나고 있다.

치솟는 전셋값에 내집마련 시기를 늦춘 수요자들이 움직일 경우 집값 회복세가 빨라질 것이란 관측도 나오고 있다. 그렇다면 설 연휴 이후 집값은 어떻게 될까.


◇설 이후 전셋값 더 오른다

새해들어서도 전셋값 상승세를 좀처럼 꺾이지 않고 있다. 집값이 정체국면을 보이면서 전·월세시장에 머무는 임대수요가 늘고 있지만 물건은 넉넉하지 못해 가격 상승을 부추기고 있다.

전셋값 상승은 정부의 1·13전·월세대책과 1월 말 학군 이동수요가 일단락되며 한 숨 돌린듯하지만 설 연휴 후 본격적인 봄 이사철 수요가 늘어나 오름세를 지속할 가능성이 높다는 진단이다.


전문가들은 재계약이 늘어 회전되는 전세 물건이 적고 수도권 입주물량이 줄어드는 등 상대적으로 부족한 전세물건 공급이 표면적인 요인이라고 설명한다.

이보다 근본적인 이유는 전세수요가 꾸준히 늘고 있어서다. 경기 회복 움직임과 집값 상승세가 더디고 규제완화 등이 불확실한 상황에서 추가 금리 인상 우려도 남아있다.

따라서 집을 매입하기보다 전·월세 등 임대시장에 머무르려는 수요가 많다. 최근 보금자리주택과 임대를 포함한 공공주택 청약 결과에서도 나타나듯 임대시장에 머물거나 저가 공공주택을 받기 위해 기다리는 수요가 많다.

주택공급량이 충분한 반면 수요가 부족한 수도권 외곽 지역은 상대적으로 저렴한 전세 물건이나 미분양 물량이 남아있어 지역별 편차가 크다.

그러나 도심과 주요 주거 선호지역을 중심으로 전세시장의 수급불균형과 가격 오름세는 지속될 것으로 보인다. 전셋값이 충분히 오르면 저가 소형 주택시장에서는 매매전환이 늘어날 수 있다.

◇전셋값이 집값 밀어 올릴까?

전세난이 심화되면 전셋값이 크게 오른 지역의 경우 아예 여유자금을 보태 내집마련을 하려는 수요자들의 움직임이 증가할 수 있다. 매매전환 시도가 수월한 저가주택시장이나 전셋값이 매매가의 60~70%를 넘는 곳들은 매매 거래가 형성되며 가격이 조금씩 오를 것으로 보인다.


서울 강남권 재건축 등 입지 선호도가 높은 지역에서도 중장기 투자에 나서려는 수요가 나타날 공산이 크다. 아직 투자성이 남아있는 저층 재건축 단지와 최근 지구단위계획이 결정되는 등 사업 진척을 기대할 만한 사업장을 중심으로 저점 매수를 시도하려는 움직임이 있을 수 있다.

그러나 주택시장의 전반적인 거래량 급증과 집값 상승 확산으로 이어질 가능성은 그리 높지 않다는 게 전문가들의 예측이다. 따라서 매매차익 기대가 여전히 낮고 주택 구매심리가 위축된 상태이어서 중장기 투자를 겸한 실수요 거래만 형성될 것으로 전망된다.

금리 상승에 따른 이자 부담도 커질 수 있는 만큼 여유자금을 가진 일부 실수요만 거래에 나설 가능성이 높다.

◇청약하려면 5월전에 해야

전셋값이 상승하면서 민영주택 입주량이 부족한 내년까지 집값도 서서히 회복세를 탈 수 있다.

김규정 부동산114 본부장은 "연내 내집마련을 결정했다면 하반기보다 상반기, 상반기 중에서는 봄 이사철을 지나 2분기 후반부가 양호한 물건 선점을 위한 경쟁이 덜할 것"이라고 분석했다.

올 상반기 중 집값 강보합세를 거쳐 구체적인 회복기는 하반기쯤에 나타날 것으로 예측되기 때문이다. 김 본부장은 "환금성을 고려해 역세권 소형주택을 중심으로 살펴보고 대출 부담이 크다면 금리 인상을 고려해 무리한 매입은 당분간 보류하고 시장을 지켜보는 것이 안전하다"고 조언했다.

투자를 겸하는 수요자라면 강남권과 한강변 노후단지를 살펴보는 것도 고려해 볼 만하다. 강동권의 저층 재건축 단지들도 최근 관심이 늘고 있다. 새 아파트를 분양 받으려면 공급이 부족해 희소가치가 높아진 도심 민간 브랜드 대단지를 고르는 것이 유리하다.

전문가들은 도심의 재개발·재건축 대단지나 한강변 유망단지를 선별 청약하는 것이 좋고 청약저축 통장을 소지한 무주택자라면 보금자리주택 등 공공분양이나 분양전환을 받을 수 있는 임대아파트를 골라야 한다고 강조했다.

상반기 중 청약에 나설 계획이고 적합한 상품이 있다면 가능한 한 5월 전에 서둘러야 한다고 전문가들은 권했다. 5월에는 만능통장이 출시된 지 2년 차에 접어들면서 1순위자가 나오면서 청약경쟁이 심화될 수 있기 때문이다.