도시개발 민간· 연기금 단독 시행 추진 불발?

당초 다음달 1일부터 시행될 예정이었던 도시개발사업의 시행자 요건 완화 안이 불발로 끝났다. 이에 따라 부동산개발업자, 부동산개발회사(리츠) 등이 단독으로 도시개발사업에 참여하는 방안은 당장 시행이 어렵게 됐다.

국토해양부 도시재생과 관계자는 20일 "도시개발법 시행령 개정안에 포함시키기로 했던 도시개발사업의 시행자 요건 완화 안은 관계부처와 협의를 했지만 도시개발법 뿐만 아니라 관련 부처의 법령도 개정돼야 하는 등 시간상 촉박한 관계로 이번 개정안에는 포함시키지 않기로 했다"고 밝혔다.


국토부는 지난 2월 도시개발법 시행령 개정안 입법예고를 통해 사업시행자 요건을 크게 완화키로 했다. 주요 내용은 부동산개발업자도 도시개발사업에 시행자 자격을 부여하고 특히 리츠도 단독 시행을 허용해 기존 공동시행만 가능했던 규정을 개선키로 했다. 아울러 공동출자법인에 연기금 금융기관 등 일반투자자도 허용키로 했다.

그러나 이번 개정 안에는 포함되지 않아 민간 시행사와 리츠 등이 단독으로 도심 개발 사업에 참여하는 것은 사실상 불가능하게 됐다.

한 민간 시행사 관계자는 "입법예고에는 분명 도시개발 시행 요건 완화를 명시해 놓고 이제와서 관계 부처와 협의 미비의 이유로 슬쩍 빼놓는 것은 직무 유기"라면서 "사업 준비를 해 왔던 업체들 입장에선 손해를 볼 수 밖에 없다"고 불만을 토로했다.


다만 국토부 도시재생과 관계자는 "이 관련 법안 개정안이 무산된 것이 아니라 늦춰진 것 뿐"이라며 "관계부처와의 협의가 끝나고 오는 7월 18일 시행을 추진키로 했다"고 해명했다.

이를 제외한 나머지 '결합개발', '순환개발'사업과 원형지 개발 기준 등의 내용을 담은 '도시개발법' 시행령 및 시행규칙 일부개정안이 20일 국무회의 의결을 거쳐 다음달 1일부터 시행된다.

개정안에 따르면 결합개발 대상지역으로 문화재나 도시경관 등 보호지역, 군부대 등의 이전적지(이전하고 남은 땅), 방재시설 설치지역, 순환개발사업지역 등으로 정했다. 결합개발은 수익성이 낮은 지역과 높은 지역을 하나의 구역으로 묶어 개발할 수 있도록 해 도시 전체의 균형적인 발전을 유도하기 위해 만든 제도다.

이에 따라 풍납동 몽촌토성 주변 지역들도 결합개발 형태로 개발사업을 진행할 수 있다. 또 재개발을 추진 중인 성북구 정릉골처럼 도시경관보호지역도 개발에 탄력을 받게 됐다.

결합개발 대상으로 대규모 시설 등이 이전하고 남은 땅과 옮길 부지를 동시에 개발하는 것도 포함됐다. 군부대나 공장 등의 이전에 따른 개발사업도 활기를 띨 것으로 국토부는 기대했다.

원형지 개발에 대한 선정기준과 공급가격 등 세부방안도 마련됐다. 원형지는 개발사업의 일부 토지를 용도지역별로 미리 정하지 않고 공급해 개발자가 원하는 사업 환경을 조성할 수 있도록 하는 자율적 개발방식이다.

선정기준은 수의계약을 원칙으로 하되 학교·공장 등의 부지로 사용하기 위한 경우 경쟁입찰을 해야 한다. 원형지 공급가격은 개발계획이 반영된 원형지 감정평가 가격에다 기반시설 공사비를 더한 값을 근거로 시행자와 원형지 개발자간 협의해 결정하도록 했다.

원형지 개발의 경우 전매제한을 뒀다. 준공일부터 5년이나 원형지 공급 계약일부터 10년 중 짧은 기간으로 정한다. 다만 기반시설용지나 임대주택용지 등은 전매제한에서 제외된다.

녹색도시사업이나 서민배려사업 등 공익에 부합하는 일정 요건의 사업에 대해 규제완화 등 인센티브를 주기 위한 특례도 마련됐다.

특례 대상은 △비수익 개발지역을 30% 이상 포함한 결합개발 △'녹색도시개발 계획수립 및 평가기준'에 따른 녹색도시 조성 △임대주택을 규정의 150% 이상(최소 300가구 이상) 공급하거나 구역의 5% 이상(최소 1만㎡ 이상)을 이주단지로 개발 △보금자리주택을 공동주택의 30% 이상(최소 300가구 이상) 공급하는 경우 등이다.

해당지역은 건폐율(국토법령상 상한)과 용적률(조례의 110%) 완화와 도시공원·녹지확보·부설주차장 설치 기준 등이 완화된다.

토지 소유자로부터 개발비용 대신 땅으로만 받을 수 있던 '환지(換地)'제도에 아파트 등 건축물도 포함되는 '입체환지'의 기준이 정해졌다. 도시개발사업 후 용도별 건축물의 최소 공급가격의 70% 이하의 토지 등은 입체환지에서 제외된다.

입체환지가 가능한 규모는 사업관리비의 7% 이내로 제한된다. 집합건축물 소유자의 권리보호와 도시재생사업의 원활한 시행 등을 위해 집합건축물의 구분소유권에 대해서도 독립적인 환지권리를 부여했다.