외국인 대상으로 임대사업 해볼까

"세입자 잘못 만나면 수익률은커녕 은행 이자도 못 벌어요."

"오피스텔 투자, 만만치 않습니다. 세입자가 꼬박꼬박 월세를 입금하는 경우를 못 봤어요."


부동산 정보 온라인 카페에 올라온 게시글이다. 높은 수익률을 기대했지만 현실은 그에 미치지 못한다는 반응이다. 주택 임대시장에 전세가 줄고 월세가 점차 늘어나면서 이들의 목소리도 커졌다. 게다가 세입자와의 마찰도 번거롭다. 깐깐한 세입자라도 만나면 '차라리 은행에 돈을 넣어둘걸'이라는 생각이 절로 든다.

따라서 임대업자들은 보다 안정적인 수익률을 올리는 임대사업에 높은 관심을 보이고 있다. 대표적인 것이 외국인 대상 임대사업이다. 보증금을 없애는 대신 1년치 월세를 미리 받는 이른바 '깔세'(통월세)까지 고려할 수 있어 임대사업자 사이에 선호도가 높다. 전통적인 외국인 선호 지역이나 대학가 밀집지역에서 성행하고 있다.

◆외국어학원 주변 오피스텔, 인기 높아


외국인 대상 임대사업으로 가장 인기 있는 유형은 오피스텔이다. 1억~2억원이면 투자가 가능해 소액투자자의 진입장벽이 낮은 편이다. 도심이나 부도심에 위치한 역세권 오피스텔 중에서 주변에 원어민 영어학원이나 외국 기업이 밀집한 지역에 수요가 많다.

특히 외국어학원이 밀집된 곳에 위치한 역세권 소형 오피스텔의 경우 외국인 강사들의 거주지인 동시에 공부방으로 운영되는 사례도 많다. 현재 서초동의 한 오피스텔은 이들을 고용하는 영어학원에서 10여개실을 원어민 선생님용으로 매년 재계약할 정도다.

현재 오피스텔도 주택임대사업이 가능하기 때문에 주택임대사업자로 등록하면 취·등록세와 재산세, 종합부동산세를 감면받을 수 있다. 여기에 5년 이후 매도시 양도소득세 중과를 받지 않아 시세차익도 기대할 수 있다.

◆한옥 임대업, 홍보가 관건

한국의 전통가옥인 한옥은 외국 비즈니스 수요와 관광객이 많이 찾는 숙박업소다. 다만 공급의 한계가 있어 수도권 내에서 신규 매물을 찾는데 어려움이 따른다.

현재 게스트하우스로 인기가 많은 지역은 가회동 일대와 북촌한옥마을이다. 북촌의 경우 숙박료는 방 크기에 따라 차이가 있지만 통상 하루 숙박비용이 5만~10만원이다. 최근에는 중국인 관광객까지 몰려 호황이다.

월평균 매출로 보면 600만~700만원 안팎이다. 대지면적 165㎡에 방 10개인 경우 월 매출액은 1300만~1400만원선이다. 북촌에서 한옥 매매가는 3.3㎡당 2000만~4000만원, 전세금은 3.3㎡당 1000만원 수준이다.

외국인 임대사업을 하려면 구청에 숙박업소 신고를 해야 한다. 초기에 한옥 수리비와 에어컨, 인테리어 등에 드는 비용이 수천만원에서 1억원대까지 된다는 점을 감안해야 한다. 한옥 수리비는 서울시에서 최대 무상 6000만원, 융자 4000만원을 지원하고 있다.

한옥 실거주자가 방 한칸만을 숙박시설로 운영하는 한옥체험살이(홈스테이)도 인기를 끌고 있다. 아이들에게 외국어와 다문화에 대한 도움을 주고자 한다면 홈스테이를 적극 고려할 만하다. 홈스테이를 원하는 외국인들은 대부분 인터넷이나 블로그 등을 보고 찾아온다.

◆서비스드레지던스· 운영회사 체크 필수

투자금이 비교적 풍부하고 관리 부담을 낮추고 싶다면 외국인 비즈니스 수요에 적합한 서비스드레지던스가 제격이다. 서비스드레지던스는 주로 주상복합아파트나 오피스텔 등을 중·장기적으로 임대하면서 호텔식 서비스를 함께 제공하는 숙박형태다.

취사시설을 갖춘 서비스드레지던스도 생활숙박업으로 등록하면 외국인 등을 대상으로 하는 장기 체류 서비스를 제공할 수 있다. 통상 서비스드레지던스는 관리업체에서 위탁운영하고 수익금만 통장에 입금해주기 때문에 임대인 입장에서는 크게 신경 쓸 부분이 없다. 주로 서울 부도심의 대규모 업무시설이 밀집해 있는 곳이나 인천공항에서 가까운 대규모 택지지구에 공급되고 있다.

서비스드레지던스의 장점은 호텔의 편의성과 일반 주택의 자율성을 결합했다는 점이다. 커피숍, 레스토랑, 사우나 등의 각종 부대시설을 이용하면서 세탁, 청소, 우편물 수취, 보안 등의 호텔식 서비스를 누릴 수 있다. 게다가 호텔에서는 금지된 취사까지 가능해 장기투숙자에게 적합하다. 이런 이유로 장기 출장을 자주 다니는 비즈니스맨에게 인기가 높은 편이다.

운영방식은 크게 직영과 분양 후 위탁방식으로 나뉜다. 직영은 호텔운영회사가 호텔 주변에 지어 직접 운영하는 방식을 취하는 반면 분양 후 위탁방식은 부동산 개발업체들이 주상복합이나 오피스텔을 분양한 뒤 운영 수익을 돌려주는 형태다.

외국인 대상 서비스드레지던스 투자 시 유의할 점은 안정적인 임대수익이 가능한지 여부다. 외국 바이어 등으로 이용층이 한정돼 있는 만큼 수요층을 보다 쉽게 유입할 수 있는 입지가 우선돼야 한다. 또한 운영회사의 전문적인 운영노하우가 있는지도 확인해야 한다. 최근에는 전문 운영회사들이 경험을 바탕으로 관리를 도맡아 하는 경우가 대부분이다.

다만 다른 임대사업과 달리 운영과 관리의 체계화가 필요한 만큼 운영업체의 신뢰도를 확인하는 것이 중요하다. 박상언 유앤알컨설팅 대표는 "운영업체가 체계적인 관리와 서비스를 유지하지 못할 경우 투자자의 피해로 돌아올 수 있다"면서 "아직 서비스드레지던스의 시설기준 및 분양, 관리 등에 관한 정확한 기준이 마련돼 있지 않아 투자에 따른 주의가 요구된다"고 말했다.