[Q&A]달라지는 주택담보대출, 이것이 궁금하다

은행권이 14일 '주택담보대출 여신심사 선진화 가이드라인'을 마련했다. 가이드라인은 은행 여신심사를 담보 위주에서 대출자의 상환 능력 중심으로 전환해 여신 심사 관행을 선진화하고 부채 리스크를 최소화 하는 방안을 골자로 한다. 이에 따라 은행은 상환 능력을 정확하게 평가하기 위해 소득증빙자료로 객관성을 확보하고, 신규주택구입자금이나 고부담 대출 등은 비거치식 분할 상환을 유도한다. 변동금리 주택담보대출은 금리 상승 가능성을 고려해 대출 한도를 산정한다.

Q. 주택담보대출 새로운 가이드라인 대출 및 시행시기는?
A. 이번 가이드라인은 은행이 주택을 담보로 해 신규로 취급하는 가계 주택담보대출이 대상입니다. 자영업자 등 개인사업자가 사업목적으로 주택담보대출을 받는 것은 가계 대출이 아니므로 적용 배제합니다. 다만, 가계 주택담보대출 중 집단대출은 대출구조가 일반 가계 주택담보대출과 상이한 점을 감안해 대상에서 제외합니다.


이번 가이드라인은 전국 모든 지역에서 시행할 예정이나 그동안 DTI(총부채상환비율)가 적용되지 않았던 비수도권의 경우 추가적 준비시간이 필요한 점을 감안해 수도권부터 2016년 2월에 시행하고, 비수도권은 2016년 5월부터 시행할 예정입니다.

Q. 원천징수영수증 등 증빙소득이 없으면 대출을 못 받는지?
A. 이번 가이드라인은 대출자의 채무상환능력을 제대로 심사하기 위해 대출자의 소득을 정확히 파악하려는 취지입니다. 원칙적으로 객관성있는 증빙소득을 우선적으로 확인하나 증빙소득 자료가 없는 경우라도 인정소득이나 신고소득자료를 활용해 충분히 대출을 받을 수 있습니다. 다만, 소득 기준으로 최저생계비를 활용하는 경우는 집단대출이나 3000만원 이하 소액대출로 제한 받습니다.

Q. 가이드라인에 따라 추가로 제출해야 하는 서류가 있는지?
A. 신용카드 사용액 등으로 소득을 추정하는 신고소득 활용 대출은 비거치식 분할상환대출로 취급하게 되는 등 일부 제약이 있을 수 있으므로 소득을 객관적으로 입증할 수 있는 원천징수영수증 등 증빙소득자료를 우선 준비하는 것이 유리합니다.


Q. 대출 받을 수 있는 한도가 줄어드나요?
A. 이번 가이드라인 시행으로 직접적으로 대출한도가 줄어드는 경우는 거의 없습니다. 하지만 상승가능금리(스트레스금리)를 감안한 DTI가 높게 나오는 대출자는 고정금리 대출로 금리 유형을 변경하거나 상승가능 DTI가 80% 이내가 되도록 대출 규모를 일부 조정하는 경우가 발생할 수 있습니다. 증빙소득 또는 인정소득 대신 최저생계비 기준을 활용하는 경우에는 대출규모는 3000만원 이하로 제한됩니다.

Q. 상승가능 금리 적용으로 변동금리 대출자의 금리가 상승할 수 있나요?
A. 상승가능금리란 변동금리 대출 차주에 대해 금리가 인상돼 이자부담이 증가하더라도 부채상환 여력이 있는지를 평가하기 위해 은행이 자체적으로 활용하는 금리입니다. 상승가능 DTI 산출에만 사용되는 금리로 실제 적용금리와는 관계가 없습니다.

Q. 주택을 구입하는 경우 거치식이나 일시상활 대출로 받을 수 있나요?
A. 앞으로 주택을 구입하면서 대출을 받으려면 원칙적으로 비거치식 분할상환(거치기간 1년 이내)으로 대출이 취급됩니다. 다만, 고객의 불편을 최소화하기 위해 비거치식 분할상환 취급의 다양한 예외를 규정하고 있습니다. 예외적용 대상인지 여부에 대해서는 사전에 거래 은행을 통해 확인할 필요가 있습니다.

※예외사례 : 집단대출, 상속·채권보전을 위한 경매참가 등 불가피한 채무인수, 자금수요 목적이 단기이거나 명확한 상환계획이 있는 경우(예·적금 만기 도래, 일시적 2주택 처분 등), 불가피한 생활자금(주소득자의 사망·퇴직·행방불명, 거주주택의 소실, 의료비, 학자금 등)으로 본부승인을 받은 경우 등

Q. 비거치식 분할상환 대출은 거치기간이 전혀 없나요?
A. 비거치식 분할상환 대출이라 하더라도 대출 초기에 부담하는 여러가지 비용(주택구입시 취·등록세, 이사비용 등)을 고려해 1년 이내 거치기간 설정이 가능합니다.

Q. DSR(총부채 원리금상환비율· Debt Service Ratio)은 사후관리에만 사용한다고 하는데 은행들이 실질적으로 대출 거절 지표로 사용하는 것은 아닌지?
A. 이번 가이드라인에는 DSR에 따라 대출을 거절하도록 하는 내용은 없습니다. 은행들은 DSR을 산출해 사후관리에 적극 활용해 나갈 계획입니다. 소득대비 총부채원리금 상환부담이 큰 대출자(DSR이 80% 초과)에 대해서는 지속적인 모니터링 등 부실화 예방조치를 모색할 예정입니다.

Q. 대출 신청자들이 유의해야할 사항은?
A. 소득대비 대출규모가 큰 고부담대출자나 신고소득제출 대출자의 경우 비거치식 분할상환대출로 취급되는 등 부담이 발생할 수 있습니다. 또 변동금리 선택 차주도 향후 금리상승을 감안한 이자 부담이 높게 나타나는 경우(상승가능 DTI가 80%를 초과할 경우) 금리 유형이 고정금리로 유도되거나, 일부 초과금액이 조정될 수 있습니다.

가이드라인으로 대출상환방식이나 금리 유형에 영향을 받을 수 있고, 예외를 적용받더라도 다소 시간이 소요될 수 있기 때문에 주택구입을 완료하고 이후 대출을 신청하기보다 본인 소득과 소득증빙 종류 등을 고려한 대출규모, 상환 방식 및 금리유형을 미리 상담받고 계약을 체결할 필요가 있겠습니다.