[머니가족]"집값 상승세 둔화…내집 마련은 언제쯤?"

#서울에 사는 나신상씨는 최근 가계부채 종합대책이 나오면서 고민에 빠졌다. 나씨는 은행 대출을 받아 주택 매입을 고려 중이었다. 가계부채 대책이 시행되면 주택 가격이 조정을 받을 것이란 주장이 있는가 하면 서울은 계속 오를 것이란 의견도 있다. 2년전 아파트를 매입하지 않은 것을 땅을 치고 후회한 나씨. 혹시 또 내 집 마련 시기를 놓치는 것은 아닌지 걱정이다.

정부가 지난 24일 고강도 가계부채 종합대책을 내놓으면서 주택 매입을 고려 중인 수요자들의 고민도 커지고 있다. 시장의 불확실성이 커진 가운데 주택 가격이 내려갈 때까지 기다려야 하는지 아니면 더 오르기 전에 매입해야 하는지 매입 타이밍을 결정하기 쉽지 않다.




◇“집값 상승세는 완만…지역별 양극화는 클 것”=전문가들은 이번 가계부채 대책으로 단기적으로는 집값 상승세가 한풀 꺾일 것으로 본다. 양용화 KEB하나은행 부동산자문센터장은 “신DTI(총부채상환비율)와 DSR((총부채원리금상환비율) 규제는 기존에 어느 정도 예측됐던 방안이기 때문에 당장 시장에 큰 충격을 주지는 않을 것”이라며 “하지만 집값이 당분간 과거처럼 빠르게 상승하기는 쉽지 않을 것”이라고 말했다.

안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 “이번 대책으로 주택시장이 심리적으로 위축될 것”이라며 “단기적으로 거래가 줄어들 가능성이 있어 지금까지의 상승세를 기대하기는 힘들다”고 말했다.


집값이 큰 폭으로 하락할 가능성은 크지 않지만 지역별 편차는 클 수 있다. 서울 강남을 비롯해 수요가 몰리는 곳보다는 공급 물량대비 수요가 적은 지방을 중심으로 집값이 하락할 가능성이 있다는 설명이다. 안 부장은 “전체로 보면 집값은 강보합 또는 약보합을 보이면서 지역별 양극화가 심해질 것”이라며 “강남, 서초, 송파 등 서울 중심지역은 하락할 가능성이 크지 않고 횡보하거나 상승세가 완만해질 수 있는데 서울 외곽, 경기권, 지방 도시는 하락할 가능성이 있다”고 말했다.

고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 “가계부채 대책이 시행되는 내년 분양 물량이 19만호로 예상된다”며 “대출규제 등 가계부채 대책이 시행돼 정책 효과가 나타나기 시작하면 공급이 많고 수요가 적은 지역이 타격을 받을 수 있다”고 말했다.

◇“실수요자 내 집 마련은 내년 상반기부터”= 전문가들은 내 집 마련을 꿈꾸는 실수요자들의 경우 내년 상반기부터 시장의 추이 지켜보며 기회를 노리라고 조언한다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 ”청약 가점이 낮은 어중간한 사람은 지금 매수할 시점이 아니고 다음달 나올 주거복지로드맵을 지켜봐야 한다”며 “양도세 부담으로 내년 3월31일까지 급매물이 얼마나 많이 던져질지 두고 봐야겠지만 급매물이 나오는 것을 기다렸다가 매입하는 것도 방법이 될 수 있다”고 말했다.

신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장은 “가계부채 대책이 시행되면 분양가격이 하락하기 시작할 것”이라며 “자본금을 축적하면서 분양가격이 하락하는 추이를 지켜본 뒤 매입을 결정해도 늦지 않을 것”이라고 조언했다.

단 실수요자 가운데 부양가족이 많은 장기무주택자라면 분양가가 너무 비싸거나 공급이 많은 지역을 피해 지금부터 차분히 청약을 통해 내 집 마련 전략을 짜는 게 좋다는 설명이다. 실수요자들은 대출금리가 계속 상승하고 있는 상황에서 과도한 대출보다 적정대출을 통한 실속 구매가 필요하다. 신규 분양의 경우 주택도시보증공사(HUG)의 중도금 보증한도와 보증비율이 낮아지는 만큼 자금계획도 제대로 세워야 한다.

투자자들은 더 시간을 두고 시장을 관망해도 좋다. 박 전문위원은 “집을 한 채 더 사는 투자수요라면 급할 것이 없다”며 “내년에 아파트 입주 물량이 본격적으로 쏟아지는데 금리까지 오르면 시장이 안 좋을 수 있어 이때 급매물을 매입하는 전략으로 접근해야 한다”고 말했다.

◇가계부채 대책 꼼꼼히 숙지해야=내년 1월부터 신 DTI가 시행되면 이미 주택담보대출(이하 주담대)을 이미 받은 차주들은 추가 주담대를 받기 힘들어진다. DTI는 차주의 연간소득을 연간 갚아야 할 부채로 나눠 상환능력을 평가한다. 현행 DTI는 기존 주담대의 이자액만 상환해야 할 부채로 계산하지만 신DTI는 주담대 원금도 연간 갚아야 할 부채로 포함한다.

이에 따라 주담대 1건을 보유 중인 차주가 내년에 추가로 주담대를 받을 경우 기존 주담대와 신규 신청한 주담대의 총 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 값이 DTI 규제비율을 충족해야 한다. 주담대를 이미 있는 차주는 신 DTI 산정 때 15년 만기 제한도 적용받는다. 만기를 최대한 늘려 연간 상환액을 줄이는 식의 규제 회피 편법을 원천 차단하기 위해서다.

예를 들어 주담대 2억원을 20년 만기, 대출금리 연 3.5%로 받은 연소득 7000만원의 직장인이 서울 서초구에 시세 9억원의 집을 구입하려면 추가로 주담대(대출금리 연 3.5%)를 얼마나 더 받을 수 있을까. 이 때 적용받는 DTI 규제비율은 30%다. 현행 DTI에서는 만기 15년시 1억6800만원, 30년시 2억3200만원을 받을 수 있다. 하지만 신DTI를 적용하면 만기를 15년까지만 설정할 수 있어 1억2700만원까지만 가능하다. 다만 주담대가 2건이라도 기존 주택대출을 2년 내에 갚겠다고 약정하면 최장 15년 만기 제한을 적용하지 않는다.

내년 하반기에 DSR이 도입되면 대출 여력은 더욱 떨어질 전망이다. DSR은 주담대 외에 신용대출, 마이너스통장, 자동차 할부 등 모든 대출에 대한 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율이다. 예를들어 신용대출 5000만원(1년 만기, 연 4%)이 있는 직장인 A는 신DTI에서는 연이자 200만원만 반영되지만 DSR에서는 1년 내에 상환해야 할 원금까지 부채에 포함된다.