떨어지는 전셋값…임대가구 1.5%는 빚내도 보증금 못 준다

/자료=한국은행

전세가격이 10% 떨어지는 경우 임대가구의 1.5%가 금융자산 처분이나 금융기관 차입만으로는 전세보증금을 온전히 돌려주지 못하는 것으로 나타났다.

한국은행이 19일 발표한 '최근 전세시장 상황 및 관련 영향 점검' 보고서에서 전세가격 하락에 따른 임대가구의 보증금 반환 부담 능력을 추정했다.


국토교통부 실거래가 자료에 따르면 올해 1~2월 거래된 아파트 중 전세가격이 2년 전보다 하락한 아파트 비중은 52.0%(전국 기준)였다. 2016년(10.2%), 2017년(20.7%), 2018년(39.2%)에 비해 높은 수준으로, 최근 전세시장 약세가 두드러지고 있다.

/자료=한국은행

분석은 최신 가계금융복지조사(2018년 3월)에서 보증금 부채를 보유한 주택임대가구(약211만가구)를 대상으로 이뤄졌다. 가금복상 나타나있는 자산상황을 기초로 이들 임대가구가 전세가격이 10% 떨어질 때 늘어날 보증금 반환 부담에 어떻게 대응할지 계산한 것이다.

즉, 1억원이었던 아파트 전세가격이 9000만원으로 떨어졌을 때 후속 세입자를 통해 충당할 수 있는 보증금(9000만원) 외에 생긴 반환 부담(1000만원)에 대한 임대가구의 지불 능력을 따진 것이다.


한은에 따르면 전세가격이 10% 하락하는 경우 임대가구의 92.9%는 금융자산 처분만으로, 5.6%는 금융기관 차입을 통해 보증금을 반환할 수 있는 것으로 나타났다. 금융기관 차입은 기존 금융부채를 포함, 총부채원리금상환비율(DSR)이 40%를 넘지 않도록 했다.

반면 임대가구의 1.5%(3만2000가구)는 금융기관 차입으로도 보증금을 온전히 돌려줄 수 없는 것으로 분석됐다. 이들 가구의 보증금 부족 규모는 2000만원 이하가 71.5%, 2000~5000만원이 21.6%, 5000만원 초과가 6.9%인 것으로 추산됐다.

이는 임대가구의 실물자산 처분을 통한 보증금 반환 능력은 따지지 않은 결과로, 실제 보증금 반환 능력은 더 커질 수 있다.

한은 관계자는 "임대가구의 대부분이 보유 금융자산이나 금융기관 차입을 통해 전세가격 하락에 대응이 가능하나 부채레버리지가 높은 일부 다주택자 등의 경우 보증금 반환에 어려움을 겪을 수 있는 것으로 나타났다"고 설명했다.

전세가격이 10% 하락하고 후속 세입자도 구하지 못하는 극단적인 상황에서는 임대가구의 59.1%가 금융자산 처분만으로, 26.1%는 금융기관 차입을 통해 보증금 전체를 돌려줄 수 있는 것으로 분석됐다.

2012~2018년중 임대가구의 금융자산 증가율(3.2%)이 보증금 증가율(5.2%) 보다 낮아 금융자산 측면에서 임대가구의 보증금 반환 능력은 약화되고 있는 것으로 나타났다.

한은은 그러나 같은 기간 임대가구의 64.1%가 4~5분위 고소득 가구에 해당하고, 실물자산까지 포함한 총자산 대비 총부채 비율도 26.5%로 낮은 수준을 유지하는 등 임대가구의 재무건전성은 대체로 양호하다고 평가했다.

◇100조원 규모로 불어난 전세자금대출…보증기관 위험 전이 유의=한은에 따르면 2018년말 기준 국내은행의 전세자금대출 규모는 92조5000억원이다. 전체 가계대출의 6.4%에 해당한다.

한은은 전세자금대출의 대부분(2018년말 기준 약 98%)이 보증기관의 보증을 끼고 취급되는 만큼 부실 대출 발생시 금융기관의 대출금 회수 가능성은 높은 것으로 파악했다.

부실 대출 발생 가능성도 낮은 것으로 평가된다. 2018년 3분기 기준 전세자금대출 차주의 81.9%는 고신용(1~3등급) 차주였고, 비다중차주는 75.3%였다. 가계대출 전체의 고신용, 비다중차주 비중인 70.3%, 67.6% 보다 양호했다. 같은 기간 전세자금대출 차주 중 취약차주 비중은 3.8%로 가계대출 전체(6.1%) 보다 낮았다.

한은에 따르면 주택도시보증공사, 주택금융공사, 서울보증보험 등 3개 보증기관 전세자금대출 보증 공급 대비 대위변제 발생 비율(금액 기준)은 1% 미만으로 낮고, 재무건전성도 대체로 양호하다고 평가했다. 하지만 주택도시보증공사 보증금반환보증사고 건수가 2016년 27건에서 2018년 372건으로 늘어나면서 우려는 커지고 있다.

한은 관계자는 "전세자금대출이 대부분 보증부로 취급되고 있는 점은 금융기관의 상환능력 심사와 리스크 관리 유인을 약화시켜 대출 관련 신용위험이 특정 보증기관으로 이전될 수 있다"고 지적했다.

한은은 임대가구의 보증금 반환능력과 임차가구의 전세자금대출 상환능력 모두 양호해 전세가격이 추가 조정되더라도 금융시스템 안정성 측면에서의 위험은 크지 않다고 평가했다.

하지만 가구, 지역별 전세시장 움직임에 따라 보증금 반환 관련 리스크가 커질 가능성을 배제할 수 없고, 이 경우 전세·매매시장 위축과 함께 금융기관과 보증기관의 신용리스크가 커질 수 있다는 점에서 유의해야 한다고 강조했다.