'어게인 2007?' 민간택지 분양가 상한제 확대로 양극화 심화 우려

정부가 지난 6월 예고한 대로 민간택지에서의 분양가 상한제 적용 기준을 완화해 확대 시행키로 했다. 다음 주 초 세부안을 발표하고 후속 작업을 거치면 오는 10월부터 적용될 예정이다. 분양가를 땅값(택지비)과 건축비를 합산한 일정 수준으로 규제해 집값을 잡겠다는 의도다. 분양가가 높아지면 주변 아파트 시세도 덩달아 오르는 경우가 있었기 때문이다.
　
분양가 상한제는 노무현정부 때인 2005년 공공택지에 도입된 후 2007년 9월 민간택지로 확대됐으나 2015년 4월 민간택지는 조건부 실시로 바뀌어 유명무실해졌다. 그 이후 적용된 사례가 나오지 않았다. 전문가들은 민간택지 분양가 상한제 확대 정책이 효과를 볼 수 있을지 의문시하며, 부작용만 유발되는 것 아닌지 우려한다.

◇2007 분양가 상한제…“집값 하락은 금융위기 영향”= 한국감정원의 서울 아파트 실거래가격지수(2017년 11월 가격을 100으로 환산)를 살펴보면 정부가 민간택지로 분양가상한제를 확대한다는 방침을 발표한 직후인 2007년 1월 72.5였던 지수는 같은 해 5월 71.9로 소폭 내렸으나 정책 시행 다음달인 10월 75로 반등했다. 2008년 6월엔 82.7을 기록했고, 2008년 하반기가 되어서야 아파트값 상승세가 꺾였다.


이창무 한양대학교 도시공학과 교수는 “2008년 주택 시장이 침체기에 들어선 것은 분양가 상한제보다 글로벌 금융위기 영향이 더 컸다”고 설명했다.
　
당시 주택 경기와 상관없이 공급 물량이 집중됐는데, 이는 분양가 상한제 확대 적용의 부작용으로 평가된다. 국토교통부 통계누리에 따르면 2007년 전국 주택 인허가 실적은 55만5792가구로 2006년 46만9503가구 대비 15.52% 늘었다.
　
2004~2006년 46만가구 수준을 유지하다 2007년 9월 제도 도입을 앞두고 건설사들이 앞다퉈 사업에 나선 결과다. 이로 인해 전국 미분양 주택은 2007년 11만2254가구에서 주택 경기가 하강한 2008년 16만5599가구까지 급증했다. 2009년에도 시장에서 소화되지 못한 주택은 12만3297가구에 달했다.

◇2019년 분양가 상한제…“서울 지방간 양극화 심화 우려”= 시장 전문가들은 최근 수도권과 지방, 수도권 내에서도 서울과 기타 지역 간 부동산 경기가 달라진 점에 주목할 필요가 있다고 했다.
　
이미 주택도시보증공사(HUG)를 통해 서울 주요 단지의 분양가를 낮춰도 집값이 다시 오르는 학습효과를 거친 뒤라 공급이 줄면 희소성만 부각될 수 있다는 의견이다. 사업성 악화로 건설사가 주택 공급을 줄이면 전셋값이 오를 수밖에 없다는 분석도 나온다.
　
이창무 교수는 “(분양가 상한제 확대 적용으로)재건축·재개발 사업이 지연되면 이주 수요가 줄고 전셋값도 안정될 것이란 관측도 있지만, 정비사업 완료 후 안정 효과가 더 크다”며 “재건축 입주 물량이 늘어야 전세 공급이 확대되고 가격이 안정될 수 있다”고 말했다.