"30평대 서울 아파트, 3억에 분양"..'토지=공공, 건물=개인' 해답 될까

(서울=뉴스1) 민경석 기자 = 올해 전국 아파트 등 공동주택 공시가격이 지난해 대비 19% 올라 14년 만에 최대 상승폭을 기록했다. 서울과 경기도는 각각 약 20%와 24%를, 지난해 전국에서 집값 과열이 가장 심각했던 세종은 70% 이상 폭등했다. 국토교통부는 올해 아파트 공시가격이 전국 평균 19.08% 상승했다고 15일 밝혔다. 상승 폭은 지난해(5.98%)보다 13.1%포인트(p) 올랐다. 지난 2007년 22.7% 이후 가장 높은 상승률이다. 사진은 15일 서울 중구 남산에서 바라본 서울 지역 아파트(공동주태) 단지 모습. 2021.3.15/뉴스1

박영선 더불어민주당 서울시장 후보가 "20평 아파트를 2억원에 살 수 있다"며 '토지임대부' 아파트를 30만 가구 공급하겠다는 공약을 내놔 주목을 받고 있다. '토지임대부 주택'은 땅은 공공이 보유하고 그 위에 지은 아파트 등 건물을 민간에 분양하는 방식의 주택으로 과거 노무현 ,이명박 정부에서도 선을 보인 적이 있다.

반값에 아파트를 소유할 수 있다는 장점이 있지만 시세차익 100%를 가져갈 수 없는데다 토지 사용료로 다달이 20~40만원 수준의 임대료를 내야 한다는 점은 부담이다. 정부는 3기 신도시 분양 물량 중 일부를 토지임대부 등 공공자가주택으로 공급한다는 계획을 내놓긴 했다. 박 후보 공약대로 서울 도심내 30만 가구를 토지임대부로 공급하려면 사람들이 선호하는 주요 입지에 택지를 확보해야 한다는 점에서 실현가능성에 물음표가 달리기도 한다.
"20평대 아파트 2억에 분양" 토지임대부 주택 30만 가구 공급 공약...과거엔 왜 못했을까2일 정치권과 정부관계부처 등에 따르면 박영선 후보가 30만 가구를 공급하겠다고 공약한 '토지임대부 주택'은 20평대 아파트를 2억원에, 30평대 아파트를 3억원에 분양할 수 있다는 점에서 '반값 아파트'라 불린다. 서울 아파트 평균 매매가격이 10억원에 육박한다는 점에서 주택 구매력이 부족한 젊은층에게 높은 호응을 얻을 수 있을 것으로 기대된다.


토지임대부 주택의 분양가격이 평당 1000만원 수준까지 떨어질 수 있는 이유는 서울시나 정부 등 공공이 보유한 택지에 아파트를 짓고, 공공이 토지 소유권은 유지하기 때문이다. 건물만 일반에 분양을 하기 때문에 입주자는 건물 가격만 내고 집을 소유할 수 있다. 예컨대 최근 평당(3.3㎡) 5668만원을 찍은 서울 서초구 래미안 원베일리 분양가 중 택지감정평가액이 4204만원으로 전체 분양가의 74%를 차지했다. 분양가격의 70~80%를 차지하는 땅값을 제외하고 건물만 분양하면 '반값아파트' 실현이 가능할 수 있다.

과거에도 토지임대부 주택이 공급된 적이 있다. 토지임대부 주택은 지금까지 총 3곳(군포부곡B2, 서울서초A5, 서울강남A4)에서 시행됐다. 노무현 정부 막바지에 나온 군포부곡은 2007년 9월 공급됐는데 전용 74㎡ 389가구를 1억3500만원에 분양했다. 임대료가 40~50만원으로 비싸게 책정돼 임대료를 분양가격으로 전환시, 평당 1600만원 수준으로 가격이 높았다. 이 때문에 미분양이 났고 결국 이 물량은 모두 일반분양으로 전환됐다.

강남 보금자리지구에서 분양한 2개 단지는 1억4500만~2억2000만원에 공급돼 각각 6.9대 1, 3.5대 1의 경쟁률로 완판됐다. 지난해 3월 전용 84㎡ 거래가격이 11억원대로 주변 시세대비 5억~6억원 가량 낮지만 공급가격 대비로는 최대 8억원대 차익을 본 셈이다. 대신 약 10여년간 매월 30~40만원의 임대료를 꼬박꼬박 내야 했다.



'풀(full) 소유' 원하는 사람들, 토지임대부 선호할까..."공공에만 되팔게한 제도 보완 필요"
3건 외에 토지임대부 주택은 이후 다시 공급되지 않았다. 저금리 상황에서 임대료가 적지 않은데다 일반 아파트 대비 거래가 활발하지 않다보니 사람들의 선호가 떨어졌던 게 사실이다. 특히 강남 보금자리지구가 성공사례로 꼽히지만 사람들이 선호하는 주요 입지에서 공공이 택지를 확보한 채 이 방식으로 주택을 공급하는 것이 쉽지 않다는 설명도 나온다.

주택을 '풀'(full) 소유하고 시세차익의 100%를 갖고 싶어하는 사람들의 주택 매매 패턴도 걸림돌이 될 수 있다. 최근 주택법이 개정돼 토지임대부 주택의 경우 시장에서 매매를 할 수 없고 한국토지주택공사(LH) 등 공공에 매각하도록 제한했다. '로또분양' 논란에 따라 차익 규모를 제한한 것인데, 시장가격을 모두 받을 수 없다는 점이 활성화를 가로막을 수 있다.

토지임대부 주택 활성화를 위해 여당 일부 의원이 특별법을 발의한 상태다. '환매형'과 '일반형'으로 구분해 환매형은 주택 수분양자가 되팔 때 반드시 공공기관에 처분토록 의무화한 것이고, 일반형은 10년 전매 제한 이후 개인 간 자유롭게 거래할 수 있도록 했다.

"정부 의지만 있으면 가능..용산정비창, 서울의료원, 구룡마을, 그린벨트 해제 등 부지는 충분해"정부는 앞으로 3기 신도시나 2·4 대책에 따른 주택 공급지에 토지임대부를 비롯해 지분적립형, 이익공유형 주택을 공급하겠다는 계획을 밝혔으나 아직 구체적인 세부 물량은 공개하지 않고 있다.

김헌동 경제정의실천연합(경실련) 본부장은 "서울 용산구 용산정비창이나 서울의료원 부지, 구룡마을, 불광 혁신파크 등 부지는 충분히 있고 민간 소유 땅을 사들여 수용하면 되기 때문에 결국 의지가 중요하다"며 "서울 시장이 임기 동안 한달에 1000가구~5000가구씩, 30평대 아파트를 2~3억원에 분양하겠다고 발표하면 주택가격 안정에도 영향을 줄 수 있다"고 말했다.

그는 "단순히 분양가격만 낮아지는 것이 아니라 기존 주택값도 영향을 받아 기존 주택을 사려는 사람도 부담이 줄 수 있어 모든 시민에게 굉장히 좋은 정책"이라고 덧붙였다.

정부는 지난해 8·4 대책을 통해 용산정비창이나 서울의료원 등에 대해서는 구체적인 주택 공급 계획을 이미 밝히긴 했다. 분양 주택 뿐 아니라 일정 비율의 공공임대주택을 넣고 서울시가 추진하는 지분적립형 주택도 포함시키는 방안이 논의 중이다. 토지임대부 주택과 관련해선 구체적인 계획은 넣지 않았다.