'조합설립 전부터' 거래허가로 묶는다…은마·압구정·잠실우성 '사정권'

머니투데이

권화순 기자
조한송 기자
방윤영 기자

10일 서울 강남구 압구정 현대아파트. /사진=이기범 기자 leekb@

오세훈 서울시장이 집값 안정을 위해 조합이 설립되기 직전인 추진위원회 단계의 재건축 단지에 대해 토지거래허가구역 지정을 적극 검토하고 있다. 추진위 단계 재건축 단지는 대표적으로 강남구 은마 아파트, 압구정 현대 1차, 2차, 7차와 송파구 잠실우성, 여의도 미성아파트 등이 꼽힌다. 서울시는 토지거래허가구역 지정을 집값 안정의 '기본 조건'으로 보고 있으며 추가 대책도 조만간 내놓을 것으로 전해졌다.

조합설립 직전 단계 추진위에서 토지거래허가구역 지정 검토..압구정 뿐 아니라 강북권 재건축 단지 모두 포함가능성

19일 서울시 등에 따르면 서울시는 최근 재건축 단지를 중심으로 집값 상승세가 가팔라지자 '토지거래허가구역'을 강남권 뿐 아니라 강북권까지 서울 전역에 걸쳐 지정하는 방안을 적극 검토 중이다. 현재 주거지역에 토지거래허가구역이 지정된 곳은 송파구 잠실동, 강남구 삼성·청담·대치동 등 4곳이 유일하다. 이들 지역은 오는 6월 22일 토지거래허가구역 지정이 만료되지만 사실상 연장하는 쪽으로 가닥이 잡혔는데 서울시는 여기에 더해 추가 지정을 검토 중이다.

서울시 고위 관계자는 "재건축 단계 중에서 조합 설립 전 추진위 단계 있는 단지에 대해 특별히 투기수요 유입을 막을 대책을 고민 중"이라며 "80억원 신고가를 기록한 압구정 현대7차의 경우도 추진위 단계로, 조합이 설립되기 전 조합권 지위를 얻기 위한 거래가 집값 상승을 이끌고 있다는 점을 눈여겨 보고 있다"고 밝혔다.

재건축은 단계별로 기본계획 수립, 안전진단, 정비구역 지정, 추진위, 조합설립, 사업시행인가, 관리처분계획인자, 착공 순으로 진행이 된다. 추진위 단계를 넘어 조합이 설립되면 입주 시점까지 조합원 지위 양도가 엄격히 제한된다. 1가구 1주택이며 5년 거주, 10년 보유한 사람만 양도를 할 수 있고 그외의 경우는 집을 샀다가는 입주권을 못 받고 현금청산해야 한다. 이 때문에 그 직전 단계인 추진위 단계에서 향후 집값 상승을 노린 매매거래가 이뤄지면서 집값 상승 요인으로 작용하고 있다는 게 서울시 판단이다.

추진위 단계에 있는 재건축 단지 중 집값 상승세가 뚜렷한 지역을 토지거래허가구역으로 지정하게 되면 실거주 목적의 무주택자만 매수가 가능해진다. 주택을 살 때는 각종 서류를 준비해 관할 구청으로부터 토지거래 승인 젋차도 밟아야 하기 때문에 다주택자 등의 투기적인 거래가 제한될 수밖에 없다.

추진위 단계의 주요 재건축 단지로는 전용 245㎡가 80억원 신고가를 찍은 강남구 압구정 현대아파트 7차를 비롯해 같은 아파트 1차·2차가 있다. 또 강남권 재건축 대어인 대치동 '은마 아파트'도 역시 추진위 단계다. 압구정 신현대아파트, 미성1차 아파트도 토지거래허가구역으로 묶일 가능성이 높아졌다. 송파구 잠실우성아파트, 여의도 미성아파트와 목화아파트도 추진위 단계에 머물러 있는 재건축 단지로 꼽히고 있다.

송파구 잠실주공5단지는 조합설립이 마무리 됐지만 이번에 토지거래허가구역이 연장되면 역시 규제권 안에 들어올 수 있다. 이 밖에 안전진단 단계를 넘지 못한 마포구 성산시영아파트, 양천구 목동 아파트, 노원구 상계동 주공7단지 등은 당장은 규제권 밖으로 밀려 났지만 추진위 단계에 들어서면 실거주 목적외의 거래가 어려워 질 수 있다.

토지거래허가구역 지정 1년 송파구·강남구 상승률 1·2위 인데?.. 서울시 "추가 집값 안정화 방안, 더 내놓는다"

서울시가 토지거래허가구역을 집값 안정의 '카드'로 검토 하고 있으나 일각에선 효과가 미미할 수 있단 지적도 나온다. 안전진단 통과 이후 정비구역 지정 전에 규제를 하는 것이 더 효과적일 수 있다는 것이다. 송파구, 강남구가 토지거래허가구역으로 지정된 지 1년 가까이 됐지만 서울에서 집값이 가장 많이 오른 자치구 1·2위인 만큼 실효성이 떨어진다는 비판도 나온다. 애초부터 토지거래허가구역은 서울 도심내 주택거래 규제 용이 아니라 신규 택지 등의 토지 거래 규제용이었다.

실제 연초 이후 아파트값 상승률을 보면 한국부동산원 통계 기준으로 송파구가 1.77% 올라 서울에서 가장 높은 상승률을 기록했다. 이어 강남구와 노원구가 각각 1.42%를 기록해 그 뒤를 이었고 서초구(1.40%), 마포구(1.38%), 양천구(1.31%) 등의 순이었다. 송파구, 강남구 전역이 토지거래허가구역은 아니지만 재건축 단지가 있는 지역이라면 모조리 상승세다.

이와 관련 서울시 고위 관계자는 "토지거래허가구역 지정은 기본적인 조건으로 보고 있으며, 그 외 추가적으로 집값을 안정화 시킬수 있는 방안을 다각도로 검토 중에 있다"고 언급했다.