오세훈표 '新장기전세' 윤곽..소득기준 높이고, 매입형 늘린다

머니투데이

유엄식 기자

오세훈 서울시장이 지난 5월 28일 오후 서울 강서구 화곡동 화곡푸르지오 아파트에서 열린 '함께하는 아파트 공동체 만들기 상생협약식'에서 인사말을 하고 있다. /사진제공=뉴스1

서울시가 오세훈 시장이 공약한 장기전세주택(상생주택) 공급 확대를 위한 제도 개편에 나선다. 입주 가능 소득기준을 대폭 완화해서 중산층 가구도 거주할 수 있게 하고, 재건축·재개발 및 역세권 고밀개발 단지에서 기부채납 등으로 확보한 '매입형'을 중심으로 물량을 확보할 것으로 예상된다.

지역별 시세 천차만별인데…가격보다 크기에 중점 둔 장기전세 소득조건

10일 서울시에 따르면 주택건축본부 등 관련 부서는 오 시장이 공약한 5년간 상생주택 7만호 공급을 위한 세부 대책을 마련 중이다.

장기전세는 오 시장이 2007년 도입한 공공임대주택 상품으로 주변 시세 대비 80% 수준의 보증금으로 최장 20년간 거주할 수 있다. 2년 단위로 재계약하며 보증금 인상률은 5% 이내로 제한된다. 현 정부가 추진한 전월세상한제와 비슷한 구조다.

서울시는 우선 장기전세 입주 대상을 늘리기 위해 소득기준을 바꿀 것으로 예상된다. 현재 장기전세 신청 소득기준은 주택 가격이 아닌 '면적'으로 정해져 있다. 도시근로자 가구당 월평균소득을 기준으로 전용 60㎡ 이하 소형 주택은 100% 이하, 전용 60~85㎡ 중소형 주택은 120% 이하, 전용 85㎡ 초과 중대형 주택은 150% 이하로 각각 설정됐다.

하지만 이 기준은 각 지역별 주택 가격이 다른 현실에 맞지 않다는 지적이 나온다. 강남권 전용 59㎡ 이하 중소형 아파트 전세 시세가 강북권 중형 아파트보다 수 억원 비싸다. 장기전세주택 공급가격은 주변 시세를 반영해 이런 현상이 그대로 나타난다.

일례로 최근 예비 입주자 모집을 진행한 은평구 진관동 마고정3단지 전용 84㎡ 장기전세 공급가격은 3억2550만원인데, 강남구 도곡동 래미안도곡카운티에 공급한 전용 59㎡ 장기전세 공급가격은 5억8940만원이다. 면적이 더 작은 도곡동 아파트 전셋값이 2억6000만원 비싸다.

자금 여력상 도곡동 아파트 장기전세 거주자 소득이 많아야 하지만 현행 기준으로는 은평뉴타운 입주자 소득기준이 더 높다. 2인 가구 기준 래미안도곡카운티 전용 59㎡ 장기전세는 월소득 437만9809만원 이하, 마고정3단지 전용 84㎡ 장기전세는 월소득 525만5771만원 이하여야 신청할 수 있다.

서울 중구 남산에서 바라본 성동구 일대 아파트단지. /사진제공=뉴스1

장기전세 소득기준 공공임대 수준으로 높아지나

맞벌이 가구는 입지가 우수한 지역의 소형 장기전세를 신청하기 어렵다는 지적이 나오는 이유다. 한 30대 입주 희망자는 "6억대 보증금 80%를 대출 받을 경우 이자와 관리비 등을 고려하면 한달에 200만원 가까이 드는데 세전 400만원대 소득으로 생활비까지 어떻게 충당할지 의문"이라고 말했다. 일부 부동산 카페에선 강남 장기전세 주택에 대해 "소득이 변변치 않은 금수저 자녀를 위한 특혜"라는 비판도 제기된다.

이에 장기전세 소득조건을 완화하는 방안이 거론된다. 서울시는 시세와 공실 장기화 등 여건을 고려해 소형 주택이라도 입주신청 가능 대상을 도시근로자 평균소득의 150% 이상으로 끌어올리는 방안을 검토 중으로 알려졌다.

정부는 올해 초 중산층까지 공공임대주택 공급을 늘리기 위해 통합공공임대 입주 자격을 중위소득 100~120%에서 160~180%으로 높였다. 소득8분위, 즉 소득 상위 20%를 제외한 모든 가구로 공공임대주택 입주 기회를 넓히겠다는 의미인데 서울시도 이와 보조를 맞춰 장기전세 입주 조건을 대폭 완화할 가능성이 있다.

공급방식 건설형→매입형 전환…장기공실 주택 처분 문제도 논의할 듯

장기전세 물량 확보 방식도 이전과 달라질 전망이다. 그동안 공급한 장기전세주택의 약 90%인 2만9216가구가 SH공사가 공공택지에 직접 지어 공급한 '건설형'이었는데 앞으로는 민간 재개발·재건축과 역세권 고밀개발 사업지 등에서 기부채납으로 확보한 임대주택을 서울시가 사들여 공급하는 '매입형' 위주로 바뀐다.

서울시 관계자는 "건설형 장기전세주택은 보증금이 부채로 잡히고 월세도 나오지 않아 SH공사 회계상 부채가 늘어나는 부작용이 있다"며 "매입형이나 다른 행복주택 유형을 장기전세로 전환하는 방안을 검토하고 있다"고 말했다.

도시계획을 활용한 장기전세 물량 확보 방안도 거론된다. 예컨데 35층 층고 제한을 풀고, 용적률 인센티브를 제공하면 이에 상응하는 기부채납을 장기전세용 임대주택으로 추가 확보하는 것이다.

이외에도 △청약통장 불입 조건 폐지 △주택 면적과 가구원 비례 문제△입주기간 만료 및 장기공실 주택 처분 문제 등도 이번 제도 개편 과정에서 논의할 것으로 예상된다.