토지의 형상은 이용상황에 따라 감정평가 시 가치를 달리 적용한다

지난 칼럼에 감정평가 시 토지의 형상(생김새)에 따른 부동산가치의 차이를 반영한다고 하였는데 같은 형상이라도 해당 토지의 이용상황에 따라 더 큰 가치를 갖기도 하고 별다른 가치 차이가 나지 않기도 한다.

박효정 감정평가사/사진제공=로안감정평가사사무소, 토지보상행정사사무소

감정평가 시 가치판정 시 고려사항 중 하나인 토지 형상의 예시와 구체적인 내용은 2021. 7. 12. 일자 칼럼을 참고하시기 바란다.


토지의 형상은 인접도로방향을 기준으로 하여 도로에 접한 면이 가로가 길면 가장형이고 세로로 길면 세장형이 된다. 정방형은 정사각형 모양의 토지로서 양변의 길이 비율이 1:1.1 내외인 토지를 말한다.

같은 형상이라고 하더라도 이용상황에 따라 ㉠ 그 가치가 더욱 빛나거나 ㉡ 별 차이가 나지 않는 경우 그리고 ㉢ 더 큰 격차가 나는 경우가 있다.

먼저 상업용 토지를 생각해보자. 가장형 토지의 장점은 토지가 도로에 접한 너비가 길다는 것이다.


상업용 토지는 접면도로에 접한 면이 길수록 그 토지 및 건물이 외부로 노출되는 효과가 커지므로 이른바 광고효과, 유인효과, 고객포착률 측면에서 세장형 토지보다 훨씬 유리하다. 따라서 고객을 유인해야 하는 상업용 부동산일수록 가장형 토지를 선호할 것이다.

그러나 주거용 토지라면 어떨까? 굳이 더 많은 돈을 주고 가장형 토지를 선택해서 도로에 가로로 길게 붙은 집을 짓고 싶진 않을 것 같다. 사람들 지나다니는 소리에 시끄럽기만 하고 사생활보호차원에서도 별로다. 주택 건축을 감안한다면 오히려 정방형이나 건축에 별 문제가 없는 수준인 사다리형을 선호할 수도 있을 것이다. 따라서 토지의 이용상황이 주거용이라면 가장형은 그것이 상업용일 경우에 비해 다른 형상에 비해 덜 우세할 것이다.

임야의 경우 토지 형상이 가치판정에 얼마나 영향을 미칠까? 자생림이 생육하고 별다른 개발활동을 하지 않는 임야의 경우 형상으로 인한 가격격차가 클까? 물론 아무리 산이라도 아메바형 보다는 형상 그 자체가 잘생긴 것을 선호할 수도 있다. 그러나 주거지대 또는 상업지대에서 정방형과 부정형의 가격 격차보다는 훨씬 격차가 덜할 것이다.

살펴본 바와 같이 감정평가 시 고려하는 형상에 따른 토지의 우열 격차도 개별토지의 이용상황에 따라 달리 적용된다. 따라서 토지 가격의 판정은 표준지와 개별토지의 특성을 나열하여 획일적으로 분석하여 적용하는 것이 아니다. 응당 개별 토지가 가진 특성과 사정에 적합하게적용되어야 할 것이다. /도움글 로안감정평가사사무소, 토지보상행정사사무소 대표 박효정