[2021 히트상품대상] 에코플러스 오피스텔 '짓는 것보다 파는 일이 어렵게 되었을 때 비로소 거기 살 사람을 생각한다'

(주)다음종합건설 이동훈 대표

끝을 알 수 없는 펜데믹으로 자영업자와 실업자의 고통은 큰데, 주식과 부동산 시장은 연일 활황이다. 오피스텔 분양시장의 경우, 공급이 수요를 초과하는 과열 양상이다. 시장의 법칙대로, 오피스텔을 짓는 일보다 파는 일이 더 어렵게 되었을 때야 비로소 수요자가 건축의 고려 대상이 된다.

다음종합건설의 '에코플러스 오피스텔'은 건설사가 토지를 직접 매입해서 시행을 하면서 시공도 겸하는 독특한 방식으로 건설하고, 분양되었다. 어떻게 그렇게 할 수 있었는지, 에코플러스 오피스텔의 [히트상품대상] 수상을 계기로 이동훈 대표에게 물어보았다.


Q. 시행과 시공의 분업이 갖는 본질적 문제는 무엇입니까?
시공과 시행사 분업의 문제는 서로가 최대한의 이익을 가져가려 하는데서 발생합니다. 시공사는 계약한 금액이 '여기까지니까, 여기까지만 한다'가 됩니다. 시공사는 어떻게든 이익을 남겨야 하고, 시행사도 남겨야 하니 고객의 의사가 반영될 틈이 없습니다.

IMF 이전에는 건설사들이 직접 토지를 매입하고 아파트를 지어 팔았습니다. IMF 이후 위험부담 요인이 커지면서, 건설사가 시공만 담당하고 전문 디벨로퍼(시행사)가 토지매입 및 분양을 전담하는 책임을 갖게 되었습니다. 부동산 가격급등의 원인으로 지목되는PF(프로젝트 파이낸싱)는 건설사의 시공보증이라는 담보가 있는 대출로 변질 되었습니다.

Q. 시행사가 시공까지 겸하게 되면 어떤 것들이 바뀌나요?
건축시행과 건축시공을 같이 하는 것은, 쉽게 말하자면 내가 살 집을 내가 직접 짓는다고 생각하면 될 듯 합니다. 분업은 도급과 같은데, 시행사가 토지를 매입하고, 시공사한테 이대로만 지어 달라고 하죠. 시행사는 싼 값에 지으려 하고 시공사는 거기에 자기 이윤을 남겨야 하는데 정작 분양 받고 거주할 사람들의 편의를 고려하기 쉽지 않습니다.


지금 고객들은 수도꼭지, 문고리 하나라도 싸구려가 아닌 고품질을 따지는데, 그 요구 수준에 맞춰야 합니다. 소비자 수준이 높아져 품질은 더 좋아져야 하는데, 어떤 시행자도 그렇게 공사비를 많이 들여 건설회사에 도급계약을 해주지 않습니다.

시행과 시공을 일관해서 건축하는 저희 회사의 경쟁력은 자체 공사를 통해 원가를 낮추고 그 비용을 품질 향상에 재투자합니다. 유통단계가 하나 빠져버리는 것이지요.

또 하나, 건축주가 시공사이다 보니 서로 소통하는 과정도 생략됩니다. 예를 들면 시행과 시공이 분리된 현장이라면 당초 계획(도면)에 없던 어린이 놀이터 같은 거주민 편의시설을 만들려 해도 시행자(건축주)는 분명 예산이 초과한다는 문제로 시행되지 못할 것입니다.

저희 다음종합건설은 예산(건축비)과 매출을 효율적으로 관리하여 건축공사에 꼭 필요하다고 판단되면 지체없이 바로 결정하고 시행합니다.

에코플러스 오피스텔/사진제공=(주)다음종합건설

Q. 이런 것들이 가능하게 된 이유가 있습니까?
아파트와 달리 오피스텔의 경우 잘 알려진 대형건설사의 브랜드가 크게 중요하지 않습니다. 용도도 바뀌었습니다. 전에는 오피스텔이 사무용이나 1인 가구 같은 것이 주를 이루었는데, 지금은 주거 개념이 훨씬 강합니다. 그래서, 저희 에코플러스는 저희에게 주어진 여건내에서 주거성과 삶의 질을 높이는 방향으로 계획하고 연구하여 보다 나은 보금자리를 만들기 위하여 최선을 다하고 있습니다.

Q. 에코플러스 오피스텔의 어떤 점이 그러한가요?
우리 현장 바로 근처에도 수많은 오피스텔이 있습니다. 이들과 비교해서 저희 오피스텔이 분양 당시에는 인근 오피스텔과 비슷한 가격에 분양을 할지라도 향후에는 너 높은 가치로 평가되리라 생각합니다. 에코플러스에는 주민 편의시설을 비롯한 고객이 필요로 하는 최소한의 시설을 추가하였습니다. 가치는 고객이 필요로 하는 것을 해줄 때 생기는 것이라 믿습니다.

앞으로는 잠시 머물다 가는 공간이 아니라 삶의 질을 높일 수 있는 그런 품질 좋은 오피스텔로 짓지 않으면 선택을 받지 못합니다. 저희는 이 부분에 대해서 다른 경쟁업체보다 앞서간다고 자부합니다. 다른 업체들이 그렇게 하고 싶어도 못하는 것은 시행, 시공 업무가 분리되어 건축되기 때문입니다. 저희가 추구하는 원 시스템(건축계획 + 건축시행 + 건축시공)으로 소비자를 만족케하는 것이 우리의 최종 목표입니다.

Q. 분양가는 아무리 들여다봐도 비싸다는 생각입니다.
아파트나 오피스텔을 사면서 내가 치른 대금은 원토지소유자, 시행사와 시공사, 신탁사, 분양대행사, 금융기관 등 최소 여섯 단계의 회사가 나눠 갖습니다. 각 단계마다 최종 구매자의 주머니에서 이윤을 나눠 갖습니다.

차(車)를 구입할 때 가격에 거품이 있다고 여기지 않는데, 아파트나 오피스텔을 구입할 때 주고 받는 것의 가치가 합당하다고 생각하지 못하는 사람들이 대다수입니다. 부동산 개발 단계가 너무 많고 복잡하기 때문입니다. 각 단계의 참여자들은 이익은 극대화하고, 사유화하려는 반면, 손실이나 위험, 품질향상 같은 문제는 사회화하려 하거나 도외시하기 마련입니다.

많은 주택건설 사업에서 시행사나 조합이 분양가 등 의사결정을 하기 때문에 높은 분양가 문제는 시공사인 건설사보다 시행사나 조합의 책임이 많다고 생각합니다. 사업 단계마다 규제가 너무 많이 중첩돼 있어 사업의 인허가 여부가 예측가능지 않은 측면도 분양가에 영향을 주고 있습니다.

개발 각 단계별로 규제가 많은 것도 고분양가에 한 몫 합니다. 인허가 과정의 투명성이 확보되면 지금처럼 무리하게 개발사업을 추진하지 않을 것입니다. 분양가격이 요지경일 수 밖에 없는 또 하나의 요인은, 뭔가 된다 싶으면 우르르 몰려들어 파이를 쪼개고 경쟁률을 높이는 쏠림의 현상이 유독 심한 우리나라 부동산 시장에도 있다고 생각합니다.

Q. 부동산발 양극화 그늘이 짙어져 가고 있다.
부동산 가격이 오르면 오르는 집값에 아무런 지분을 인정받지 못하는 대다수 서민에게 피해를 주고, 부를 양극화하고 있음은 누구나 알고 있습니다.

하지만, 집값이 올라 명목상의 자산이 증가한 지주(地主)에게도 다른 종류의 고통이 더해집니다. 누가 되었든, 자기보다 더 좋고 큰 것을 가진 사람이 있게 마련이고, 그가 훨씬 많은 수익을 올리고 있기에 시선은 아래가 아닌, 위를 향해 고정됩니다. 집값이 오를수록 더더욱 상위소득자를 부러워하고, 욕망은 시기심만큼 커져갑니다.

크고, 길게 보면 자산의 급격한 가격상승은 소득불평등과 집중을 심화시켜, 상위소득자를 포함한 그 누구에게도 이롭지 않은 결과를 가져온다고 생각합니다.

대다수가 까치발로 십년에 걸쳐 갈 곳을 누군가는 팔자걸음으로 한 걸음에 갈 수 있다면, 그러한 시장 구조는 개혁이 아니라 타도해야 할 대상이 됩니다. 그렇지 않으면 그 시스템을 탑재한 사회 자체가 타도 당하게 될 것이기 때문입니다.

Q. 끝으로 남들처럼 이문이 많이 남는 방식을 마다하고, 시행과 시공 일괄방식을 고집하는 이유는 무엇입니까?
저희의 수익율을 줄여서 팔겠다는 것이 아닙니다. 싸구려는 요즘 사람들에게 선택 받지 못합니다. 그래서 가격이 높더라도 좀 더 가치 있게 만들겠다는 것입니다. 최소 저희가 생각하는 품질 이하로는 만들 생각이 없습니다. 그래서 '에코플러스'라는 자체 브랜드를 만들었습니다. 건축시행에서 건축시공까지 더 좋은 오피스텔을 만들겠다는 일관된 건축철학이 우리 오피스텔을 선택한 여러분의 믿음에 보답하는 길이라 생각합니다.