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[기고]100세 시대, '부동산 임대소득'이 필요한 이유

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  • 임채우 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원
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  • 2022.08.02 05:05
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우리나라 직장인의 평균 은퇴연령이 50세 전후라고 한다. 제2의 직업을 구하지 못한다면 40~50년을 고정수입이 없이 살아야 하는 것이다. 장수가 축복이 아닌 불행일 수 있다. 일본에서 발간한 '2020 하류노인이 온다'라는 책을 읽어보면 중산층으로 분류되던 많은 사람이 은퇴 후 특별한 수입이 없어 하류노인으로 전락한다는 내용이 나온다. 따라서 은퇴 전에 안정적인 현금흐름인 평생월급을 준비해야 한다. 우리가 알고 있는 노후 준비 3층 석탑인 국민연금, 개인연금, 퇴직금만으로는 부족한 게 현실이다. 이 때문에 제4의 노후 준비 상품이 필요하다. 그게 바로 '임대소득'이다.

최근 금리 인상이 시장의 화두지만 불과 지난해만 하더라도 은행 정기예금 금리가 1%대에 불과했다. 은행 예금금리가 6%대인 과거에는 연간 10억원만 있으면 연간 6000만원의 이자수익을 창출할 수 있었지만 정기예금 금리가 3%라면 20억원의 자금이 필요하다. 20억원이라는 자금은 순자산 순위로 상위 2%에 해당하는 높은 금액이다. 대부분의 사람은 언감생심 만질 수 없는 돈이다. 만일 수익형부동산을 매입해 연간 4.8% 수익을 낼 수 있다면 어떨까. 가령 5억원짜리 상가라면 월세로 200만원을 받을 수 있다. 지금은 금리가 인상되는 시기지만 언젠가는 또 저성장, 저금리시대가 올 것이기 때문에 월세가 나오는 수익형 부동산은 노후 준비에 훌륭한 투자 상품이다. 또한 시간이 흘러가면 임대료가 상승하고 자본차익도 덤으로 얻을 수 있다. 우리가 30세 취업해서 60세에 받는 국민연금이 100만원 내외다. 하지만 3억원 짜리 오피스텔을 구입해 월 100만원을 받는다면 30년 일한 대가로 받는 국민연금과 동일한 액수를 얻을 수 있다.

수익형 부동산으로는 어떤 게 좋을까. 부동산 투자 경험이 적다면 전용 50㎡ 이하의 오피스텔이나 소형아파트가 좋다. 우리나라의 1~2인가구는 2020년 기준 10가구 중 6가구에 해당하는데 2050년이 되면 이 비중이 75.8%까지 증가한다. 2020년 기준 가구원수도 2.24명에 불과하고 2050년에는 2명도 채 되지 않는다. 소형주택 전성시대가 올 것임을 짐작할 수 있다. 소형주택은 공실 발생 우려가 낮고 전월세와 자산가치도 꾸준히 올라 매력적이다. 가령 서울시 노원구의 전용 45㎡는 2016년말 2억5000만원이던 것이 2021년말 7억원까지 상승했다. 오피스텔이나 소형아파트는 주로 소유자보다는 세입자가 거주하는 비율이 높기 때문에 대중교통이 편리한 도보 7분 이내의 지하철 역세권에 위치하고 있어야 한다.

투자 경험이 많고 성격이 꼼꼼하다면 꼬마빌딩, 상가주택, 원룸주택을 고려해볼만 하다. 꼬마빌딩이나 상가주택, 원룸주택은 세입자가 많고 시설물 유지관리, 임차인관리, 연체관리 등에 대한 노하우가 필요하다. 반면에 섹션오피스나 상가는 꼬마빌딩이나 상가주택, 원룸주택과 달리 세입자가 1명이고 시설물 관리를 관리사무소의 도움을 받기 때문에 관리가 수월한 편이다. 전원생활을 하면서 현금흐름도 창출하고 싶다면 펜션사업도 고려해볼만 하다. 다만 인터넷 예약이 중심이기 때문에 계속 지켜보고 있어야 하고 밤 늦게까지 놀러온 사람의 편의를 제공해야 하기 때문에 부지런하고 붙임성이 좋은 사람에게 적합하다. 이처럼 수익형 부동산은 본인의 성격과 성향을 고려해서 상품을 결정하는 것이 중요하다.

월세가 나오는 부동산을 보유하게 되면 은퇴 후에 임대사업자라는 제2의 직업을 갖게 된다. 부동산 임대소득은 든든한 노후 상품이 될 수 있다. 오래 사는 것이 불행이 아닌 축복이 될 수 있도록 은퇴 전에 월 100만~300만원 정도 나올 수 있는 평생월급을 만들어 행복한 100세 시대를 만들어 보자.

임채우 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원
임채우 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원



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