[법] 임대주택 우선 분양전환권은 누구를 위한 제도인가

우리나라는 임대사업자 육성을 통해 민간 임대주택 공급을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키는 것을 목적으로 민간 임대주택에 관한 특별법을 시행하면서 서민의 주거안정 및 주거수준 향상을 도모하여 국민의 쾌적한 주거생활에 이바지함을 목적으로 공공주택 특별법도 시행하고 있다. 법에 따라 임대 기간과 임차인 자격을 제한해 새 아파트지만 시세보다 더 낮은 가격으로 임대차 계약이 체결되기 때문에 요건을 갖춘 경우 내 집을 마련 기회가 부여되고, 매우 좋은 기회라 할 수 있다.

최혜진 수석변호사/사진제공=법무법인 센트로

문제는 임대주택의 우선 분양전환제도이다. 공공주택사업자가 임대를 한 뒤에 분양전환을 할 목적으로 건물을 지었다면 임대의무기간이 지난 뒤에는 일정한 요건을 갖춘 자에게 우선분양전환을 하여야 한다.


즉 법에서 우선분양전환을 하도록 의무 규정을 마련해두고 있어 때로는 이러한 임대주택이 투기의 목적으로 악용되기도 한다.

물론 분양전환을 통하여 부동산의 소유권을 취득하려면 법에서 정한 임대의무기간을 충족해야 하고, 영구임대주택은 50년이기 때문에 실질적으로 소유권을 취득하는 것이 쉽지 않지만, 그 임대주택의 형태에 따라서는 5년의 의무기간을 요건으로 하는 경우도 있어 5년동안 임대차계약을 유지하면 그 부동산을 취득할 수 있는 기회가 생기는 것이기 때문에 그리 까다로운 요건이 아닐 수도 있다.

그렇기 때문에 임대사업자의 입장에서는 우선분양전환 대상자인지를 판단하는데 그 심사가 엄격할 수 밖에 없고, 임차인의 입장에서는 때로는 형식적인 요건으로 인해서 실제 우선 분양전환 대상의 자격을 갖추고 있음에도 그 대상에서 제외가 되어 억울한 경우가 발생하기도 한다.


공공주택 특별법에서 우선 분양전환대상자가 되기 위해서는 분양전환 시점에 해당 임대주택에 거주하고 있는 임차인이어야 하고, 입주한 후부터 분양전환할 때까지 해당 임대주택에 계속하여 거주한 무주택자여야 하는 등 그 자격에 대해서 규정을 하는데, 그 요건을 갖추었는지 확인을 하려면 근거 자료가 필요하고 사업자 입장에서는 거주 여부는 주민등록표 등본을 원칙으로, 주민등록표 등본으로 확인이 곤란한 경우에는 관리비고지서, 전화사용료, 케이블텔레비전 수신료 또는 인터넷 사용료 납부확인서, 가스검침기록, 신용카드 대중교통 이용명세서, 자녀의 재학증명서 등 거주를 증명할 수 있는 자료를 요구한다.

그렇다면 과연 임차인이 주민등록표 등본상 계속 임대주택에 거주하는 것으로 되어 있고, 관리비도 빠짐 없이 납부하면서 가스검침기록이 있다면 계속 거주한 것으로 볼 수 있을까? 만일 임차인이 거주하고 있는 것처럼 보이게 한 경우, 예를 들어 다른 사람이 살거나, 아니면 주민등록을 해두고 다른 곳에 거주하면서 한달에 몇 번씩 들러서 실제 사는 것처럼 보이게만 한 경우에도 우선분양전환 대상자라고 볼 수 있을지 문제가 있다.

대법원 판례를 살펴보면 임대주택의 임차인이 다른 사람에게 양도하거나 전대를 금지하고, 거짓이나 기타 부정한 방법으로 임대받은 자에 대한 형사처벌 규정 등에 비추어 법 규정이 엄격한 규제와 감독을 하여 임차인과 실제 그 임대주택에 거주하는 자가 분리되는 것을 막고 있다고 하면서도, 임차인 본인이 거주하거나 그 임차인과 동거하던 세대 구성원 일부가 그 기간동안 계속 거주를 하면 그 임차인이 거주를 하는 것이라고 인정해 주었다.

하급심 판결 중에는 전입신고가 늦어졌지만 단기간 내에 전입신고를 하거나 입주를 개시하여 거주하다가 다른 주소지로 전출 후 단기간 내에 다시 전입신고를 한 경우에도 계속 거주를 하였다고 판단한 경우도 있다. 반면 주민등록표 외에 입주자 카드는 실제 거주와 무관하게 임의로 작성할 수 있는 것이고, 임차인이 아닌 다른 사람이 해당 임차 세대에 거주하는 경우에도 임차인이 거주하는 외관을 만들기 위하여 임차인의 이름으로 전기를 사용하거나 관리비를 납부할 수 있으므로 전기사용내역 및 관리비납부내역만으로는 해당 세대에 제3자가 아닌 임차인이 계속 거주하고 있었다고 판단할 수 없다고 한 판결도 있다.

결국 임차인이 우선분양전환 자격이 인정되려면 그것을 입증해야 하겠지만 계속 거주를 하였음에 확실하지 않은 경우, 정말 계속 거주를 한 것이 아니라 투기의 목적으로 단지 임차인의 지위를 이용해서 소유권을 얻으려 한 경우에는 공공임대주택을 인정하는 취지를 고려할 때 엄격한 제재를 가할 필요가 있다. 정말 주거의 마련이 필요한데 경제적 여견이 안되는 사람들을 위해 만들어진 제도가 악용되지 않도록 입법의 한계가 있는 곳에서는 법원의 현명한 판단이 반드시 필요할 것이다. /글 법무법인 센트로 최혜진 수석변호사