[변호사가 알려주는 법] 경매를 통한 임대차 보증금 회수

요즘 부동산 경기, 전세사기 등으로 보증금(전세, 임대차)을 반환받기 어려운 경우들이 왕왕 있다. 임대인이 보증금을 돌려줄 때까지 기다리기만 할 것인가? 아니면, 새로운 임차인이 구해질 때까지 기다리기만 할 것인가? 임차인도 자력으로 보증금을 회수할 수 있다. 만약, 이처럼 마음먹은 사람들이 있다면, 아래의 방법을 순차적으로 따르기를 바란다.

이희창 변호사/사진제공=법무법인 센트로

임차권 등기 명령 신청하기
먼저, 임차인은 목적물에 대한 점유와 상관없이 대항력을 유지할 필요가 있다. 사정에 따라서는 다른 곳으로 이사할 수밖에 없는데, 이 경우 임차권등기명령을 통해 그 대항력을 유지할 수 있다.


신청서를 통해 법원에 임대차계약일자, 보증금액수, 주민등록일자, 임차범위, 점유개시일자, 확정일자 등을 기재하고 계약 만료, 합의 해지 등으로 보증금반환채권이 발생하였다는 사실을 밝히라.

지급 명령 신청하기
보증금의 지급(반환)을 목적으로 하는 청구에 대하여 법원은 채권자의 신청에 따라 지급명령을 할 수 있는데, 소제기의 경우보다 비용(독촉절차 비용)이 적게 들며, 빠른 시간 내 지급명령이 내려진다.

채무자인 임대인은 이 지급명령을 송달받은 날로부터 2주간 이내 이의신청을 할 수 있으며, 이의하지 않을 경우 확정되므로 채권자인 임차인으로서는 집행권원을 단기간에 확보할 수 있게 된다. 단, 채무자가 이의신청할 경우 소송으로 이어지므로 채권자(임차인)는 원고가 되고 채무자(임대인)는 피고가 된다.


부동산 강제경매 신청하기
지급명령으로 집행권원을 확보하였다면, 임차 목적물이었던 임대인 소유의 부동산에 관하여 부동산강제경매를 신청할 수 있다(물론, 임차 목적물 아닌 임대인 소유의 다른 부동산에 대하여도 신청이 가능하다). 청구금액, 매각할 부동산을 표시하고, 해당 부동산에 대하여 강제경매절차를 개시하고 채권자(임차인)를 위하여 이를 압류한다는 신청취지를 기재하라. 그리고 신청이유로 집행력 있는 지급명령정본을 가지고 있다는 점, 채무자(임대인)가 현재까지도 변제하고 있지 않으므로 그 매각대금으로 변제에 충당하겠다는 사실을 밝히라.

법원이 '경매절차를 개시하고 채권자를 위하여 이를 (부동산을) 압류한다'는 결정을 하게 되면, 경매절차는 개시되는 것이다. 이후 매각기일 및 매각결정기일통지서, 배당기일통지서 등을 잘 수령하여 배당여부 및 배당금액 등을 꼼꼼히 살펴야 할 것이다.

특히, 임차인이 배당금을 수령하려면 임대차계약서원본, (주택임차인의 경우) 과거주소변동사항이 포함된 주민등록표등본 또는 초본, (상가건물임차인의 경우) 상가건물 임대차 현황서 등본, 매수인의 인감이 날인된 임차목적물 명도(퇴거)확인서, 매수인의 인감증명서를 각 1통씩 배당당일에 제출해야 한다는 점도 알고 있으면 좋겠다. /글 법무법인 센트로 이희창 변호사(대한변호사협회 인증 부동산 전문변호사)