재건축 막는 공공기여, 선택지 넓힌다…"이젠 분양하고 현금주세요"

경기도 고양시 일산서구 후곡마을 4단지 전경

정부가 노후계획도시 특별법에 따른 공공기여금 책정과 운용 방안의 연구를 시작했다. 기존 토지·임대주택 기부채납을 탈피해 공공과 민간의 이해관계를 모두 충족할 수 있는 공공기여 체계를 만들겠다는 구상이다.

국토교통부는 지난 2일 '노후계획도시 공공기여금 산정 및 운영을 위한 연구용역'을 제안 요청했다. 과업의 목적은 노후계획도시 정비를 위한 공공기여 체계 분석과 시뮬레이션을 통해 공공기여금 산정 및 운영의 가이드라인을 제시하기 위함이다.


국토부 관계자는 "기존의 공공기여가 토지, 임대주택 위주로 이뤄져 지자체, 주민, 사업시행자의 이해관계를 반영하는데 한계가 있다"며 "단순 베드타운으로 조성된 노후계획도시를 새롭게 정비해 자족 기능과 기반 시설을 확충하는 등 새로운 공공기여 체계를 마련하기 위한 과업"이라고 설명했다.

특별법에 따라 특별정비구역 내 증가한 용적률을 연면적으로 전환하고, 증가한 연면적을 감정평가해 공공기여를 현금으로 산정해 환산할 수 있게 됐다. 특히 토지·임대주택 외에도 분양주택, 기반시설, 생활SOC, 현금 등 다양한 방식으로 기여할 수 있도록 했다.

국토부는 정비사업 후 발생할 공공기여분을 미리 유동화해 도시에 필요한 기반 시설을 구축하는 데 활용한다는 구상이다. 국토부 관계자는 "노후계획도시는 기반시설 확충이 기본 구상"이라며 "용적률 추가 확보에 따라 사람이 늘어나는 만큼 그에 맞춰 도로·상하수도 정비 등을 공공기여금으로 하겠다는 의미"라고 말했다.
정비사업의 장애물 중 하나인 공공기여, "새로운 체계로 사업성도 높아질 것"

[서울=뉴시스] 김금보 기자 = 정부가 준공 30년이 넘은 단지는 안전진단 없이도 재건축에 착수할 수 있도록 하는 등 정비사업 규제를 대폭 완화했다. 사진은 10일 오후 서울 송파구 잠실주공5단지. 2024.01.10.

현행 공공기여 방안은 정비사업의 사업성 저하와 연관돼 있다. 특히 공공기여에 따른 기부채납 등은 최근 정비사업 대상지 소유자들 간의 분쟁, 사업시행자와 허가권자인 지자체의 갈등으로 비화한 원인이기도 하다.


서울시가 추진하는 신속통합기획안에 따른 공공기여 문제도 주목받았다. 서울시와 정비업계 등에 따르면 서울 강남구 압구정3구역 재건축은 기부채납률(17%)이 높고, 공공보행교 설치 등 서울시가 요구하는 내용이 과도하다는 이유로 조합과 지자체 간 갈등이 빚어졌다.

송파구 잠실동 잠실주공5단지 재건축 비상대책위원회는 지난해 9월 송파구에 신통기획 철회 동의서를 제출했다. 압구정3구역과 마찬가지로 서울시가 과도한 기부채납을 요구한다는 게 반대 이유다.

국토부는 새로운 공공기여 체계 도입에 따라 정비사업 사업성 제고 가능성도 보고 있다. 우선 새롭게 산정될 공공기여금은 기존 공공주택의 감정평가 결과에 따라 시행자의 기여 수준이 확정된다. 기존 임대주택 혹은 토지로 채납하던 분량만큼을 일반분양하거나 사업지 내에서 활용할 수 있는 것이다.

정비업계서는 공공기여의 다양한 방안을 제공하는 방향은 환영한다는 입장이다. 하지만 과도한 공공기여 비율의 적정성도 논의돼야 한다고 지적했다.

최우식 1기신도시 범재건축연합회 회장은 "공공기여분의 선택권을 넓히는 건 좋은 방향이고, 재정비 사업에 있어서 맞는 기조라고 생각한다"면서도 "현재 특별법에 언급된 용적률 완화에 따른 공공기여 비율이 적정한지에 대한 논의도 함께 이뤄져야 한다"고 말했다.