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[기고]미분양리츠 처방을 더 높여야

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  • 김형범 대한주택건설협회 정책관리본부장
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  • 2024.04.18 05:45
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김형범 대한주택건설협회 정책관리본부장
주택시장 침체가 장기화하면서 지난 2월 기준 전국 미분양주택은 6만4874가구로 전월 대비 1119가구 증가했다. 이 중 지방 미분양이 5만2918가구로 전체 미분양 주택의 81.6%를 차지했다. 큰 폭의 분양실적 감소로 작년 2월 이후 지속적으로 줄어들던 미분양주택 재고가 다시 지난해 12월부터 3개월 연속 증가하고 있는 것이다.

특히 악성 준공 후 미분양은 지난해 8월부터 7개월 연속 증가세를 이어간다. 서울의 준공 후 미분양이 503가구로 늘었는데 서울 준공 후 미분양이 500가구를 넘긴 것은 2014년 8월 이후 9년 6개월 만이다. 지방 준공 후 미분양은 9582가구로 1월보다 5.1% 증가했다. 준공 후 미분양 통계에 빨간불이 켜진다.


건설업계 4월 위기설이 고조되면서 정부도 미분양주택을 매입하는 기업구조조정리츠(CR리츠)를 10년 만에 재도입하기로 했다. 미분양 해소방안으로 CR리츠 재도입을 건의해왔던 주택업계는 환영하면서도 아쉬움을 감추지 못하는 분위기다. 2008년 당시 CR리츠에 지원했던 취득세 면제, 재산세 0.1% 단일세율 적용, LH(한국토지주택공사) 매입확약을 3월 28일 발표된 '건설경기 회복 지원 방안'에 포함하지 않았기 때문이다.

정부가 역대 미분양 정점을 찍었던 2009년 16만6000호에 비해 6만4000호에 불과한 현재 미분양 물량이 심각한 수준이 아니라고 판단한 결과다. 이에 CR리츠 세제지원이 준공 후 미분양에 한해 취득세 중과배제와 5년간 종합부동산세 합산배제에 그치면서 적정 운영수익률 확보가 어려워졌다. CR리츠 청산시까지 매각되지 않는 미분양주택을 LH가 분양가의 65% 수준으로 매입해주는 신용보강도 사라지면서 투자자 유치에 애로를 겪을 것으로 우려된다.

정부의 판단과 달리 현시점의 비수도권 주택시장 상황은 과거 금융위기 때보다 훨씬 심각하다. 금융위기 당시에 수도권이 주택가격 15% 하락하고 장기간 침체가 이어진 반면, 비수도권은 3개월간 3% 주택가격 하락 후 빠른 회복세로 전환되면서 CR리츠의 운용과 청산이 손쉬웠다. CR리츠는 2009년 9개, 2014년 1개가 운용됐는데 이 중에 4개가 LH 매입약정 없이 운용됐다. 이번 CR리츠에서도 LH 매입약정 없이 투자자를 유치할 수 있다는 판단 근거가 되었을 것이다. 또 세제지원 축소의 결정적 원인은 미분양 숫자인데 현재 비수도권 주택시장이 거래절벽, 주택가격 하락, 준공 후 미분양 대폭 증가, 건설원가 상승에 따른 사업성 저하라는 사면초가에 처한 것을 간과했다.


금융위기 당시 수준의 세제지원이 있어야 운용비용을 절감해서 적정 수익률을 확보하고 LH 매입확약으로 리츠 자산의 리스크를 해소해 투자자 유치가 가능해진다. 미분양주택 보유 건설사는 LH 매입확약에 기초해 건설자금을 차입하고 대출금융기관은 원금과 약정이자를 모두 회수하는 구조가 완성될 수 있다. CR리츠는 미분양 보유 건설사에 유동성을 지원해 주택시장 침체기에 공급 단절을 막고 향후 공급부족에 따른 주거불안을 해소하는 순기능이 있다. 미분양리츠 처방을 더 높여야 하는 이유다.



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