"새 아파트는 못믿어"…구축 거래가 더 많아진 중국

지난해 8월18일(현지시간) 중국 장쑤성 난징의 주거용 건물에 헝다 로고가 보인다. /AFPBBNews=뉴스1

부동산 위기를 겪으면서 중국 전역에 수만 곳의 개발 현장의 공사 차질로 입주가 지연되자 신축보다 구축 선호도가 높아지고 있다. 1990년대 민간 부동산 시장이 열린 이후 처음으로 구축 거래량이 신축을 추월한 것. 수십년간 신축이 지배해온 중국 부동산 시장에 지각변동이 일고 있다.

6일 파이낸셜타임즈(FT)가 베이징, 선전, 난징 등 수치를 확인할 수 있는 14개 주요 도시의 중국부동산정보공사(CRIC) 데이터를 분석한 결과 11개 도시에서 3월 건평(바닥면적) 기준 구축 매매량이 신규 주택 매매량보다 많았다. 2021년에는 같은 도시에서 신축의 매매량이 구축의 거의 2배였다.


베이징의 구축 거래량은 전체의 75.5%에 달했고 웨이난의 경우 전체 주택 거래에서 86.8%가 구축이었다. 14개 주요 도시 중 칭다오, 항저우, 뤄허 등 3개 도시만 구축 거래가 신축보다 많았다. CRIC에 따르면 지난 한해 동안 중국 30개 주요도시에서도 신축주택이 구축보다 많이 거래됐다.

부동산이 국내총생산(GDP)의 4분의 1을 차지하는 중국에서는 신축 주택 판매량이 국가 통계에서 핵심 기초자료다. 유럽과 북미 선진국에선 구축이 주택 거래의 표준인 반면, 중국은 수십년간 건축 호황으로 수백만채가 지어지고 선분양제를 통해 거래되며 급속한 도시화가 진행돼왔다.

/그래프=파이낸셜타임스

FT는 이런 가운데 신축 거래가 확연히 줄어들고 구축 거래가 늘어난 것은 중국 부동산 시장의 불안정한 상태를 보여주는 징후라고 해석했다. 실제 통계청에 따르면 올해 1분기 중국의 건평 기준 부동산 매매는 19.4%나 감소했다.


주택 구매자들이 구축으로 돌아선 데는 개발업체들에 대한 불신이 크게 작용했다. 현재 중국 전역에는 수만 곳의 개발 현장이 공사를 끝내지 못한 채 방치돼있거나 공사가 진행 중이다. 개발업체들의 유동성 고갈로 건설이 사실상 지연되자 분양을 받은 상당수가 아직 입주를 기다리고 있는 상황이다. TS롬바드의 아시아 애널리스트인 앤드루 로렌스는 "일련의 부동산그룹 채무 불이행으로 구매자가 더 이상 개발자를 신뢰하지 않는다"고 말했다.

가격 메리트도 구축이 크다. 신축은 지방 정부가 가격 범위를 정해 사실상 하한을 지탱해주는 반면 구축은 협상하기 나름이기 때문이다. 3월 중국 70대 도시의 구축 가격은 전년 동기 대비 5.9% 하락해 2005년 기록이 시작된 이래 가장 큰 폭 빠졌다. 반면 같은 달 같은 도시의 신축 가격은 2.7% 빠지는 데 그쳤다. 특히 구축 주택이 더 많은 베이징, 상하이, 광저우, 선전 등 대도시에선 2월 구축 주택 가격이 6.3% 하락해 2011년 기록이 시작된 이래 가장 큰 하락폭을 기록했다.

중국 주택시장에선 거품이 빠지고 개발업체들의 유동성 위기가 진정되기까지 상당 기간 구축 시장에서 매매가 더 활발할 것으로 보고있다. 홍콩에 본사를 둔 부동산중개업체 센타라인의 앤디 리 최고경영자(CEO)는 "시장에 구축 아파트가 많아지면서 아파트를 팔려는 사람들이 많아져 기격 협상의 유연성이 높아졌다"고 말했다.