[법] 재건축 정비사업 조합원 분양에 관한 법적 문제

조합이 사업시행자가 되는 재개발·재건축 정비사업은 '토지등소유자'가 '조합원'이 되어 자신의 종전자산을 출자하고 공사비 등 비용을 투입하여 구 주택을 철거한 후 신 주택을 건축한 다음, 신 주택 중 일부는 조합원에게 배분하고('조합원 분양'), 나머지는 일반분양을 하여 수입을 얻어 정산하는 것이므로 결국 조합원 분양을 누가 얼마나 어떻게 받는지가 중요한 문제가 된다.

유재벌 법무법인 센트로 변호사/사진제공=법무법인 센트로

재건축 사업의 조합원 분양대상자는 건축물과 그 부속토지를 모두 소유한 토지등소유자이다. 종전 건축물의 용도를 기준으로 주택 소유자에게는 주택을 공급하고, 부대·복리시설 소유자에게는 부대·복리시설을 공급하는 것이 원칙이다. 다만 일정한 경우에는 부대·복리시설의 소유자에게 1주택을 공급할 수 있다(시행령 제63조 제2항 제2호 단서).


예컨대 ① '새로운 부대·복리시설을 건설하지 아니하는 경우'로서 기존 부대·복리시설의 가액이 분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액에 '정관등으로 정환 비율'을 곱한 가액보다 큰 경우이거나, ② '기존 부대·복리시설의 가액'에서 '새로 공급받는 부대·복리시설의 추산액'을 뺀 금액이 분양주택 중 최소분양단위 규모의 추산액에 '정관등으로 정하는 비율'을 곱한 가액보다 큰 경우 등이 있다.

서울고등법원은 상가조합원이 상가분양을 포기하는 경우에는 위 ①의 '새로운 부대·복리시설을 건설하지 아니하는 경우'를 유추적용하거나, 위 ②의 '새로이 공급받는 부대·복리시설의 추산액'을 0으로 보아 주택을 공급할 수 있다고 판시한 바 있다. 그러나 최근 국토교통부는 '새로운 부대·복리시설을 건설하지 아니하는 경우'에만 1주택 공급이 가능하고, 상가조합원이 상가를 포기하는 등 '새로운 부대·복리시설을 공급하지 아니하는 경우'에는 1주택 공급을 불가한다는 유권해석을 하여 문제가 되고 있다. 엄격한 규제보다는 상가소유자들과 상생할 수 있는 방법이 모색될 필요가 있다고 본다.

조합원 주택 공급의 수는 어떻게 될까? 도시정비법은 『1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다』고 규정하고 있다. 이를 '1인(1세대) 1주택 공급 원칙'이라고도 한다. 최근 국토교통부는 위 원칙은 수 개의 아파트 단지가 통합하여 재건축을 진행하는 통합재건축방식에서도 적용된다고 해석한 바 있다. 다만 이에 대하여 일정한 경우 예외적으로 수 개의 주택이 공급될 수도 있다.


재건축의 경우, 과밀억제권역에 위치하지 아니한 재건축 사업의 토지등소유자에게는 소유한 주택 수만큼 공급할 수 있고, 과밀억제권역에 위치한 재건축 사업의 토지등소유자에게는 소유한 주택 수의 범위에서 3주택까지 공급할 수 있다. 그러나 투기과열지구 또는 조정대상지역에서 사업시행계획인가(최초 사업시행계획인가를 말한다)를 신청하는 재건축사업의 경우에는 1주택만 공급할 수 있는바 주의를 요한다.

'1+1 분양(공급)'이라는 예외도 있는데 이는 재개발·재건축을 불문하며, 투기과열지구 및 조정대상지역이라 하더라도 가능하다. 1+1 분양이란 종전자산가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60제곱미터 이하로 한다는 것을 말한다. 이때 60제곱미터 이하로 공급받은 1주택은 이전고시일 다음날부터 3년이 지나기 전에 주택을 전매하거나 전매를 알선할 수 없다(법 제76조 제1항 제7호 라목).

1+1 분양 여부에 관하여는 사업시행자에게 상당한 재량이 인정되지만 1+1 분양을 할 경우 조합원들 간의 형평의 원칙을 현저하게 위반하여서는 아니된다. 필자가 조합원을 대리하여 승소했던 하급심에서도 조합원들 간의 형평의 원칙을 현저하게 위반하는 1+1 분양신청을 토대로 수립된 관리처분계획은 위법하다고 판시한 바 있다.

위와 같은 재건축 사업의 수 개의 주택 공급 여부나 1+1 분양 여부는 사업시행자의 재량에 의한다는 점을 유의할 필요가 있는데 실제로 최근 북아현2구역 조합은 1+1 분양을 취소하여 문제가 되고 있다. 일반적으로 정비구역 내 여러 부동산을 소유한 자나 세대의 경우에는 조합설립인가(신탁업자를 사업시행자로 지정한 경우에는 사업시행자 지정) 이전에 미리 소유자를 변동하는 방법으로 조합원 입주권을 최대한 확보하는 경향이 있다.

최근 대법원은 조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때에는 원칙적으로 그 전원이 1인의 조합원으로서 1인의 분양대상자 지위를 가지며, 1세대에 속하는 수인의 토지등소유자로부터 각각 토지 또는 건축물 중 일부를 양수한 경우에도 동일하다는 취지로 판시했고(대법원 2020두36724, 대법원 202두56586), 도시정비법은 조합설립인가 후에 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 원칙적으로 1세대로 보기 때문이다.

다만 조합설립인가 후에 이혼을 하거나 19세 이상 자녀가 분가(세대별 주민등록을 달리하고 실거주지를 분가한 경우에 한정)하여 세대가 분리된 때에는 분리된 세대수만큼 조합원 수가 인정되는데(도시정비법 제39조 제1항 제2호), 최근 법제처는 시어머니(갑)와 며느리(을)가 각각 주택을 소유하고, 병(갑의 아들이자 을의 남편)과 갑이 1세대인 경우 갑과 을을 대표하는 1명만이 조합원이 되나 19세 이상인 아들 병과 그 배우자인 을이 분가하여 세대를 분리한 경우에는 '19세 이상 자녀의 분가'에 해당되어 갑과 을이 각각 조합원이 된다고 해석한 바 있다(법제처 19-0465).

최근 재개발·재건축에 관련된 규정은 다양하고 복잡할 뿐만 아니라, 관련 규정의 해석에 관해서도 관련 하급심이 상반되는 판결을 하는 경우도 상대적으로 많다. 따라서 분쟁이 발생할 경우 도시정비사업 분야의 많은 경험을 가진 법률전문가의 조력을 받는 것이 무엇보다도 중요하다. /글 유재벌 법무법인 센트로 변호사