대토보상 때 땅 말고 '분양권' 받는다…주택 사업 '손톱밑 규제' 해소

머니투데이

조성준 기자

대토보상 때 보상권자가 해당 사업지역 토지 외에도 주택 분양권으로도 보상받을 수 있게 선택권이 넓어진다. 보상 과정에서의 지연과 토지소유주와의 이해관계 문제 해소를 위한 조치로 신속한 공공택지 조성을 위함이다.

국토교통부는 13일 '민생토론회 후속조치 점검회의'를 개최하고 이 같은 내용을 발표했다.

정부는 우선 토지 수용 속도를 높이기 위해 대토보상을 받으려는 자가 주택 분양권으로도 보상받을 수 있도록 선택권을 확대하기로 했다. 지금은 현금 보상, 채권보상, 대토보상(토지) 등의 세 가지 보상 방식만 존재한다.

아울러 대토보상 때는 당해 사업지역으로 제한하지 않고, 동일 사업시행자의 다른 사업지역 미분양 물량으로 보상을 허용한다.

예컨대 3기 신도시·용인국가산업단지 간 대토보상 토지의 교차를 허용되는 것이다. 단 주택 분양권은 기관추천 특별공급 물량 범위 내에서 공급해야 한다.

대토보상 토지 전매제한 기간도 손질한다. 기존에는 대토보상계약 체결부터 소유권 이전등기가 완료될 때까지 전매제한이 적용됐으나, 전매제한 종료 시점을 대토공급계약 시까지로 앞당긴다. 이렇게 되면 10년 정도 소요되던 전매제한 기간이 절반 정도로 줄어들 전망이다.

공동주택용지에 대한 대토보상 수요 확보를 위해 보상권자가 직접 주택 사업을 시행한 경우 그 사업을 통해 건설되는 주택의 우선공급권을 부여하기로 했다.

민간임대 리츠(REITs, 부동산투자회사) 사업장의 민간임대주택의 안정적인 공급을 위해 공사비 조정 기준을 개선하고 지분 양수 시 양수인 요건도 완화한다.

우선 착공 전 사업장의 공사비 증액 인정 범위를 조정하고 있는 건설형 통상변동분, 매입형 추가할인율 등 항목을 개선한다.

건설형의 경우 증액 공사비에서 '사업경과기간'과 통상변동분(연 3%)을 곱한 비율만큼 차감하게 돼 있는데, 문화재 발견 등 사업자 귀책이 없는 기간은 사업경과기간에서 제외해 준다. 또 매입형은 증액 공사비를 고려한 매입가격에서 '추가할인율(약 2% 수준)'만큼 차감하던 규정을 폐지한다.

착공 후에는 원활한 공사 진행이 가능하도록 신규사업은 공사비 조정을 위한 예비비를 편성하고 기존사업은 PF조정위원회를 통해 공사비 조정을 3년간 한시적으로 추진한다.

임대 리츠의 지분 양수 시 기존 양도인의 신용평가 등급(양도인 이상 혹은 'A-') 이상을 양수인에게 요구하고 있지만, 앞으론 △임대리츠의 보유 주식 50% 이하 매각 △리츠·펀드 등 간접투자기구 구성 △공적자금 등이 일정 지분 이상 등 필요조건 충족하면 신용평가 등급은 요건에서 제외한다.
주택

도심 주택사업을 저해하는 '손톱밑 규제'도 개선한다. 사업 활성화를 위해 재건축·재개발 추진 과정에서 공공분양 '뉴:홈'을 추가 공급하는 등 공공주택 공급계획 변경을 위한 정비계획 변경 절차를 간소화한다.

조합설립 등의 협의 과정에서 정비구역 내 국·공유지에 대해 재산관리청의 명시적 반대가 없다면 협의에 동의한 것으로 간주해 사업추진 과정에서의 불명확성을 해소한다.

가로주택정비사업에선 가로구역 내 잔여 부지가 발생하지 않도록 가로구역과 사업 시행 구역의 면적 상한을 동일하게 한다. 또 소규모재개발사업 추진을 위해 필요한 2면 접도 요건도 20m 이상의 도로에 한 면만 접해도 추진할 수 있도록 한다.

도심복합사업 활성화를 위해 광역교통시설 부담금 감면을 일반 정비사업과 동일한 수준으로 줄인다. 지역에 필요한 공공시설 공급을 위해 공공 도심복합사업의 기부채납 가능 시설에 공공임대주택, 기숙사 등도 추가 확대한다.