미분양이라고 얕보다 '흙속의 진주' 남의 손에

부동산 시장에서 미분양아파트는 '흙속의 진주'로 불린다. 미분양은 정식 계약기간이 끝나도록 팔리지 않고 남은 물량이지만 잘 고르면 돈이 되는 투자 상품이 될 수 있다는 의미에서 붙여진 별칭이다.

청약통장없이 바로 구입이 가능한데다 분양가 할인, 중도금 무이자 융자, 동.호수 선택 등 다양한 혜택이 주어지는 점도 미분양아파트의 매력이다. 최근엔 입지나 층.향 등이 좋은데도 경기침체, 공급과잉 등 외부 요인에 따라 미분양된 물량이 넘쳐나 물건 선택의 폭도 넓다.


건설사 입장에서 미분양은 각종 마케팅 수단을 동원해서라도 팔아치우고 싶은 골칫거리지만, 수요자들에겐 내집마련과 시세차익이라는 두마리 토끼를 잡을 수 있는 투자수단이다.

◇'흙속의 진주' 미분양 찾으려면=부동산 투자의 기본은 입지다. 미분양아파트를 고를때도 마찬가지다. 아무리 분양 조건이 좋다해도 입지 여건이 떨어지는 단지는 입주후 가격 경쟁력에서 밀릴 수밖에 없다. 부지런히 발품, 손품을 팔아 해당 지역의 교통.교육 여건, 생활편의시설, 개발 계획 등을 꿰고 있어야 한다.

우선 거주지.직장 등 자신에게 익숙한 생활권이나 관심지역, 개발호재지역 등 미래 가치 상승이 예상되는 곳의 아파트를 찾는 것이 좋다. 지하철, 버스 등 대중교통 이용이 수월한 곳도 공략 대상이다. 역세권 아파트는 집값 추이와 관계없이 늘 수요가 몰리기 때문이다. 수요가 많은 곳은 부동산 침체기에도 가격 지지선이 두터워 좀처럼 집값이 떨어지지 않는다.


같은 아파트라면 무조건 싸게 사는 것이 좋다. 분양가와 주변시세 차이, 분양가 할인비율, 실거래가 추이 등을 종합적으로 분석하는 것이 바람직하다. 건설사가 분양가를 깎아주더라도 주변 시세보다 비싸면 추후 상승 탄력을 받기 어렵다. 주변 단지보다 싼 값에 분양 받으면 그만큼 차익을 실현하기도 수월하다.

단지 규모는 500가구 이상인 곳이 좋다. 단지 규모가 너무 작으면 인지도나 시세형성 면에서 불리하다. 중.대단지에 비해 임차.매매 수요가 적어 환금성도 떨어진다.

모든 조건이 비슷한데도 브랜드 인기도에 따라 아파트값이 크게 차이난다. 가급적 수요자들이 선호하는 브랜드 아파트를 구매하는 것이 유리하다.

◇꼭 따져봐야 할 체크포인트는=미분양아파트는 약점이 있기 마련이다. 엄격한 평가기준을 마련해 미분양으로 남은 이유를 찾아내야 한다. 교통.교육시설이 잘 갖춰져 있는지, 혐오시설은 없는지 꼼꼼히 체크해야 한다. 단지 주변에 고층 건물이 있거나 향후 들어설 계획이 있는지도 알아봐야 한다. 아파트 조망권은 상상할 수 없을 정도로 비싼 가치를 지니고 있다. 한강 조망 여부에 따라 집값이 수억원씩 차이나는 것도 이 때문이다.

아파트 층과 향, 내부설계, 단지내 배치 등도 확인해야 한다. 지역에 따라 거래가 잘되는 주택형, 잘 되지 않는 주택형이 있다. 단지내 주택형 분포도와 주변 아파트 거래 현황도 파악하는 것이 바람직하다.

한동짜리 소규모 단지거나 브랜드 인지도가 낮은 중소건설사 물량은 피하는 것이 좋다. 건설사의 경영상태, 단지내 미분양 가구수도 따져봐야 할 항목이다. 건설사 부도 등으로 공사가 중단.지연되면 자금이 묶여 마음 고생을 할 수도 있다. 아파트 계약현황 등은 분양상담 직원보다 중도금 대출 등 지정은행에 문의해야 정확한 내용을 파악할 수 있다.