애물단지 부동산자산

올해 만 60세가 되는 나애심(가명)씨. 서울에 작지만 5층짜리 상가건물을 보유하고 있고, 경기도의 모 도시에 24평짜리 아파트를 보증금 4000만원과 월세 40만원에 임대를 하고 있다.

자녀는 1남 1녀로 딸은 결혼을 해서 손주 두명을 낳았고 아들은 아직 미혼으로 지방에서 직장생활을 하고 있다. 상가건물에서 그나마 월 320만원가량의 월세가 나오기 때문에 생활비와 좋아하는 여행 경비 등을 충당하고 있는데 나애심 씨에게는 현금이 거의 없는 상태이다.


매월 임대료 수입으로 딱 맞는 생활비를 지출하고 있는 실정인데 부동산 자산 보유 비율이 100%에 육박할 정도로 편중이 심한 편이었다.

흔히 재무설계 상담을 할 때 강조하는 부분이 향후 3년, 5년,10년간의 재무적인 목표나 이벤트를 감안해서 자산배분을 하라는 것이다. 더불어 현금성 자산과 부동산 자산에 대한 비율을 일정하게 유지하라는 것인데 나애심 씨의 경우에는 현금성자산 특히 금융상품에 대한 활용이 거의 없다시피 했다.

"당장 손에 가지고 계신 현금이 없으시니 갑자기 지출할 일이 생겼을 때를 대비해서 현금성자산을 가지고 계셔야 합니다. 매도가 예상이 4억원이고 보증금을 빼고 월 임대료를 감안하면 수익률이 2%도 나오지 않는 경기도 XX시의 아파트를 매도하시고 일단 현금성 자산을 늘려가세요."


"선생님, 그럼 아파트 하나 고스란히 날라가는 거잖아요. 너무 아까워서요. 지금 4억원 정도 하는데 재건축을 한다고 하니 2억원은 더 안오르겠습니까?"

어떻게 아파트가 날라간다고 생각할 수 있을까 깜짝 놀랐지만, 애써 표정관리를 하면서 다시 한번 설명을 드린다.

"아파트가 없어지는 게 아니지요. 아파트라는 자산을 현금성 금융상품으로 대체하자는 거지요. 수익률도 훨씬 좋고 당장 아드님이 장가를 간다거나 상가건물을 일부 수리를 하거나 몸이 아프셔서 병원을 자주 가야 한다고 할 때 지출할 수 있는 현금이 없으시잖습니까?"

실제 나애심 씨는 경기도의 아파트가 앞으로 5년 이상만 버티고 재건축을 한다면 무조건 가격이 지금보다 50%는 올라갈 것으로 예상하고 있었다. 물론 재건축을 했을 때 가격상승을 기대하는 것은 당연하지만 아직 시작도 안된 상황이고 요즘의 부동산시장의 분위기와 해당 도시와 아파트의 위치 등을 감안했을 경우에는 50%는 고사하고 추가부담금을 감안하면 수익률이 날지도 의심스러웠다.

지난해 통계청 조사 결과에 따르면 1700만 가구의 평균 자산 2억7268만원 중에서 부동산 비중이 75.8%로 나타났다. 전체 가구로 치면 총자산 4636조원 가운데 부동산 자산이 3513조원이나 되는 것으로 금융자산 비중이 65%인 미국에 비해 우리는 부동산을 너무 많이 보유하고 있는 듯하다. 물론 미국의 가계 자산보유 비율이 정답이라고는 할 수 없지만 합리적인 자산배분이 아닌 한쪽으로의 치우침이 심한편이고 환금성이 쉬운 자산이 아닌 부동산 자산이기에 우려가 되는 것이다.

소득이 낮고 나이가 많을수록 총자산 중 부동산 비율이 높은데 가구주가 60대 이상인 가구의 부동산 보유비율은 85.6%인데 비해 가처분소득에 대한 총부채 비율은 3.47배로 30대의 1.69배를 크게 웃돌고 있다. 이렇다 보니 갑자기 가계부채에 대한 문제가 심각한 사회 문제화 되고 있고 가계부채가 1000조원이라는 시대라는 우울한 표현이 나오고 있다.

만약에 이들이 부동산 가격이 오르지 않거나 하락하고 물가상승에 따른 금리 인상이 이어지면서 대출 이자 부담이 증가한다면 점점 부동산 자산이 아니라 부동산 애물단지가 될 가능성이 농후하다.

당장 나애심 씨의 경우에도 매도 금액의 효율적인 활용은 생각하지 않고 아파트 한채가 그냥 날아가 버린다고 생각하는 것이 문제인 셈이다. 언제 어떤 종목을 투자하느냐 보다는 어떻게 효율적으로 자산배분을 잘하느냐가 투자에 있어서 가장 중요한 수익률 결정요소라고 한다. 대한민국이라는 나라에서 그 자산배분에서 가장 걸림돌이 되는 것은 부동산 자산인 셈이다.