수도권·지방 아파트 분양가, 시세의 90%까지 올라간다..HUG 심사기준 완화

머니투데이

권화순 기자

[서울=뉴시스]박주성 기자 = 서울 등 수도권과 지방 비규제지역에 매수세가 몰리면서 전국 아파트값 상승률이 다시 확대되어 수도권 아파트값 상승률이 관련 통계 작성을 시작한 이래 역대 최고치를 기록한 21일 오후 서울 영등포구 63아트에서 서울 시내 아파트가 보이고 있다. 2021.01.21. park7691@newsis.com

주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리 지역인 수도권과 지방광역시 등의 아파트 분양가격이 시세의 90% 수준까지 올라간다.

HUG는 '깜깜이 심사', '가격 통제' 논란이 불거진 고분양가 심사 기준을 완화해 인근 아파트 분양가격의 100~105% 수준인 분양가격을 시세의 85~90% 수준까지 올려주기로 했다.

분양 아파트 공급 확대를 위해 정부가 규제를 완화한 것이지만 한편으론 수도권과 지방 아파트값이 올라갈 수 있다는 점이 우려된다.

HUG는 오는 22일부터 고분양가 심사규정과 시행세칙을 전면 개정해 분양가격 책정시 최근 시세 변동률을 반영하고, 분양가격 심사기준을 투명하게 공개하겠다고 9일 밝혔다. HUG가 고분양가 심사 기준을 변경한 것은 지난 2019년 이후 1년 7개월 만이다.

HUG는 수도권과 부산, 대구 등 지방광역시를 포함한 전국 조정대상지역을 고분양가 심사 지역으로 묶어놨다. 이 지역에서 30가구 이상 선분양할 경우 HUG의 분양보증을 받아야 하는데 보증 심사 때 HUG가 적정한 수준의 분양가격을 제시한다. 사실상 HUG가 전국 아파트 분양가격을 통제하고 있는 셈이다.

이번 개선안의 핵심은 HUG의 분양가격을 주변 시세의 최대 85~90% 수준까지 반영한다는 점이다.

지금까지는 1년 이내 주변 아파트 분양 실적이 있으면 그 분양가격을 넘지 못하도록 했고(100% 이내로 제한), 1년을 초과해 분양한 아파트만 있으면 그 아파트 분양가격의 105%를 못 넘도록 제한했다.

이러다보니 최근 1년이 내 분양한 아파트가 없는 지역은 시세보다 크게 낮은 분양가격이 책정돼 업계의 불만이 작지 않았다.

HUG는 시세에 근접한 분양가격 산정을 위해 '비교사업장' 기준도 고친다. 이전에는 같은 행정구역 안에 있는 아파트 가운데 입지와 단지규모, 브랜드 3가지 요소를 단계 심사해 분양가격을 비교할 만한 사업장을 선정했다.

앞으로는 입지와 단지특성, 사업안정성을 300만점으로 점수화 하고 분양가격을 책정해야 하는 아파트와 점수 차이가 가장 작은 아파트 2곳을 비교사업장으로 선정한다.

[서울=뉴시스]박주성 기자 = 서울 등 수도권과 지방 비규제지역에 매수세가 몰리면서 전국 아파트값 상승률이 다시 확대되어 수도권 아파트값 상승률이 관련 통계 작성을 시작한 이래 역대 최고치를 기록한 21일 오후 서울 영등포구 63아트에서 서울 시내 아파트가 보이고 있다. 2021.01.21. [email protected]

예컨대 단지특성은 규모 75점, 건폐율 25점, 사업안정성은 HUG 신용펑가등급 75점, 시공능력평가순위 25점 등으로 점수화화 한다. 점수가 가장 유사한 아파트 가운데 이미 입주를 마친 아파트와 분양은 했지만 입주를 하지 않은 아파트 2곳을 비교 사업장으로 선정한다.

이렇게 선정한 비교사업장의 분양가격과 최근 시세 변동률을 참고해서 최종적으로 분양가격이 정해진다. 시세 변동률은 한국부동산원의 아파트 매매가격 변동지수를 참고하기로 했다. 다만 분양가격이 시세를 넘지 않도록 85~90%로 가격상한을 두기로 했다.

HUG는 비교사업장 대비 우위·열위 사업장에 대해 분양가격을 조정할 경우에도 점수차에 따라 정량적으로 조정해 심사의 자의성 우려를 최대한 배제하겠다고 밝혔다.

'깜깜이' 심사 기준도 공개된다. 그간 HUG는 대략적인 심사 가이드라인만 공개하는 식으로 '비공개' 원칙을 고수했다. '영업비밀'이란 이유였다. 하지만 오는 22일 세부 기준을 전면공개해 사업장의 예측 가능성을 높이기로 했다. 다만 특정 사업장 별로 책정되는 분양가격은 구체적인 심사 내역을 공개하지 않는다.

기존에는 HUG의 각 영업점에서 고분양가 심사를 했으나 앞으로는 영업점에서는 주택사업자와의 상담 등을 전담하고 심사는 HUG 본사에 전담 기구를 설치해 운영하게 된다. 그간 논란이 된 영업점 별 심사방식의 차이에 대한 우려를 불식시키고 심사의 객관성, 전문성을 강화하기 위해서다.

HUG의 고분양가 심사는 고분양가 관리지역에서 분양보증을 발급받을 경우에 적용되며, 이번 고분양가 심사 규정 개정안은 유예기간을 거쳐 22일부터 시행된다. 분양가 상한제를 적용하는 서울 지역은 제외된다. 전국 조정대상지역이 심사 대상이다.

이재광 HUG 사장은 "이번 제도 개선은 HUG의 분양보증 리스크를 안정적으로 관리하면서, 분양가도 보다 합리적인 수준으로 조정하는 방안”이라며 "분양가가 시세에 크게 미치지 못한 지역의 경우 적절한 공급 유인으로, 민간 주택 공급 활성화를 위한 기반이 강화될 것"이라고 말했다.