"같은 평수로 이사도 못가나요?"..종부세보다 무서운 1주택자 양도세

머니투데이

권화순 기자

7일 KB국민은행의 월간 주택가격동향에 따르면 지난달 서울의 전용면적 60㎡(25평형) 이하 소형 아파트 평균 매매가격은 7억6789만원으로 전년대비 1억 4193만원(22.7%) 올랐다고 발표했다. 사진은 7일 서울 여의도 63스퀘어에서 바라본 서울 아파트의 모습. /사진=이기범 기자 leekb@

'성난' 부동산 민심을 달래기를 위해 당정이 1주택자 세금부담 완화 방안을 고심하고 있는 가운데 1가구 1주택자 양도세 비과세 기준을 현행 시가 9억원에서 12억원으로 상향해야 한다는 주장이 탄력을 받고 있다.

서울 아파트를 팔고 서울 내 다른 아파트로 '갈아타기'를 하려해도 비슷한 가격대, 평형의 아파트를 매매하기 어렵다는 이유에서다. 실제 최근 집값이 많이 올라 비과세 기준인 9억원을 초과하는 서울 아파트 비중이 전체의 절반에 달한다. 논란이 많은 '1주택자 종부세 부과기준 9억→12억원' 상향보단 양도세 기준을 바꾸는 쪽이 '체감도' 측면에서 클 수 있다는 분석도 제기된다.

7억에 사서 15억원에 판 서울 아파트, 비과세 9억기준 적용하면 양도세 8642만원→12억 기준 적용하면 3192만원 '급감'

19일 머니투데이가 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장(세무사)에 의뢰해 1주택자 양도세 시뮬레이션을 해 본 결과, 7억원에 매수한 서울 아파트에서 3년 거주한 뒤 올해 15억원에 이 아파트를 팔면 양도세를 8642만원 내야 하는 것으로 나타났다. 1주택자가 3년 거주요건을 충족하면 시세 9억원까지는 20%의 비과세 혜택이 주어진다. 그런데 만약 양도세 비과세 기준을 현행 9억원에서 12억원으로 올릴 경우 동일한 조건으로 집을 팔면 양도세는 3192만원으로 줄어든다. 현행 대비 5450만원 감소하는 것이다.

집을 산 후 5~6년 거주한 뒤 매도를 한 경우라면 공제율은 40%로 올라가는데, 이 때 현행 비과세 기준 9억원을 적용하면 양도세는 5787만원이지만 12억원으로 상향한다면 1960만원으로 줄어든다. 1주택자의 양도세 부담이 훨씬더 낮아지는 셈이다.

서울 집값이 최근 3~4년 사이에 많게는 2배 가량 뛴 사례도 나오면서 정치권과 정부 일각에선 1주택자에 한해 양도세 비과세 기준을 12억원으로 올려야 하다는 주장이 힘을 받고 있다. 시세차익을 노리고 집을 산 것도 아닌데 1주택자가 살던 집을 내놓고 서울내 다른 지역으로 이사를 가려해도 높아진 양도세 부담 때문에 빚을 내야 하는 상황이 벌어진다는 이유에서다.

한 부동산 관계자는 "다주택자나 1~2년 단기보유자에 대한 양도세 완화는 논란의 여지가 크지만 단순히 집을 갈아타려는 1주택 실수요자가 양도세 부담 때문에 비슷한 가격, 평형대의 아파트로 이사를 갈 수 없는 것은 불합리한 측면이 있다"며 "여당이 고민하고 있는 1주택자 세부담 완화 측면에서 종부세 기준 상향보단 양도세 기준 상향이 더 합리적인 방향이 될 수 있다"고 말했다.

"투기수요도 아닌데.." 같은 평수, 같은 조건 아파트 사려면 '빚내야 하나요?'..."매물 증가 효과 없다" 반론도

다만 1주택자 양도세 부담을 낮춰주면 당장 부동산 민심을 달랠 수 있지만 실제 시장 안정화 효과로 이어지긴 어렵다는 반론도 제기된다. 우 팀장은 "시장을 안정 시키려면 우선 매물이 많이 나와야 하는데 1주택자의 경우 매도 후 다른 주택으로 갈아타는 수요이기 때문에 실제 매물을 늘리는데는 큰 효과가 없을 것"이라고 말했다. 1가구 1주택자 위주로 종부세와 양도세 혜택이 지나치게 집중될 경우 '똘똘한 한채' 현상이 심화하면서 도리어 집값 상승을 자극하는 요인이 될 수 있다는 반론도 없지 않다.

이와 별개로 1주택자가 아닌 다주택자에 대한 양도세 중중과 유예 방안에 대해선 부동산 시장에선 대체적으로 부정적인 입장이다. 시장 안정 효과도 적을 뿐 아니라 다주택자 세금 감면이라는 '후폭풍'도 클 것이란 지적이다. 현재 규제지역 다주택자는 기본세율에 최고 20%포인트의 추가 세율이 더해지는 '중과'를 하고 있는데 6월 1일부터는 최고 30%포인트 '중중과' 될 예정이다. 여당에선 현행 '중과'를 일정기간 연장해 '중중과' 시행 유예를 해야 한다는 의견이 나온다.

우 팀장은 그러나 "현행 중과 수준에서도 다주택자가 매물을 내놓지 않고 있는데, 이를 더 연장한다고 해서 추가적으로 매물이 나올 수 있을 것 같지는 않다"며 "아예 파격적으로 '중과'를 한시적으로 미적용하면 몰라도 단순 유예 정도로는 파급력이 크지 않을 것"이라고 지적했다. 보유기간 2년 미만에 적용할 예정인 최고 70% 세율도 예정대로 시행하는 것이 시장 안정에 효과가 있을 것이란 관측도 나온다.