140만 임대사업자 보증보험 전면확대..대출 많거나 깡통전세 "가입 안돼"

140만여채에 달하는 임대사업자 주택 전체에 대해 다음달 18일부터 전세금 반환보증보험 가입이 전면 확대된다. 임대사업자가 세입자에게 전세금을 못 돌려줄 경우에 대비해 신규 혹은 갱신계약시 무조건 보증보험에 가입토록 1년전 예고한 수순이다. 하지만 임대사업자가 주택을 담보로 시세의 60% 이상 대출을 받았거나 전세금이 시세를 넘는 '깡통전세'는 보증보험 가입이 거절돼 '사각지대'가 우려된다. 근본적으론'세 모녀' 전세사기'처럼 '깡통전세' 수백채를 보유한 임대사업자에 대한 실질적인 대책이 필요하단 지적이 나온다.

내달 18일부터 모든 임대사업자 보증보험 가입 의무화..'60%룰' 완화 안된다는 국토부 "대출금 먼저 갚아야"19일 정부와 관련업계 등에 따르면 내달 18일부터 기존 임대사업자도 임대차 계약을 갱신하거나 신규계약을 하면 무조건 보증보험에 가입해야 하는데 가입 조건을 충족 못하는 임대사업자가 속출할 수 있다는 우려가 제기된다. 보증보험은 임대사업자가 세입자에게 전세금을 돌려주지 못할 경우 대신 갚아주는 상품으로 세입자 보호를 위한 '안전장치'다.


주택도시보증공사(HUG)와 SGI 서울보증에서 판매하는데 최소 2가지 조건을 충족해야 한다. 선순위 채권 금액이 주택 시세의 60% 이하이거나 선순위 채권금액과 보증금액이 주택 시세를 넘지 않아야 한다. 예컨대 등록임대 주택 시세가 5억원인데 임대사업자가 이 집을 담보로 3억원 이상 대출을 받았으면 보증보험 가입이 거절된다. 대출액(2억5000만원)과 전세보증금(2억5000만원)을 합쳐 5억원을 넘어도 안된다. 전세금이 시세를 넘는 깡통전세도 가입 대상서 제외된다.


이와 관련 서울시 관계자는 "대출을 받아 60%를 넘는 임대사업자들의 민원이 제기되고 있다"며 "서울 소재 부동산의 경우 경매로 넘어가도 낙찰가율이 이보다 높기 때문에 70~80%로 완화해 달라고 국토부에 건의했다"고 말했다. 서울 빌라 낙찰가율이 90%를 넘는 경우도 있는 만큼 '60%룰'를 완화할 필요가 있다는 게 서울시 입장이다.

하지만 국토부는 "낙찰가율은 시기에 따라 등락이 심한데다 서울 지역만 별도 기준을 둘 수 없다"며 "이보다 임대사업자가 대출금을 일부 상환하거나 전세보증금을 낮추는 방법으로 기준을 충족하는 것이 바람직하다"고 거부했다. 임대사업자 주택이 경매로 나오면 낙찰가율이 70~80%를 넘더라도 대출금이 선순위라면 HUG는 전세보증금을 온전히 돌려 받지 못하는 문제가 있다. 전세보증금이 주택 시세의 100%를 넘는 '깡통전세' 역시 나중에 전액 회수가 어렵다.


문제는 임대사업자들이 실제 대출을 얼만큼 받았는지, 전세보증금이 시세의 얼마를 차지하는지 정확한 실태를 아무도 알지 못하고 있는 점이다. 내달 전격 시행되면 줄줄이 보증보험이 거부되거나 아예 임대차 신고를 회피하는 임대사업자가 늘 수 있다. 결국 피해는 세입자가 고스란히 떠안을 수밖에 없다.
"걸리면 과태료 내고 말지..."임대사업자, 벌금 최대 2000만원→과태료 3000만원 추진 임대사업자의 보증보험 가입 여부를 체계적으로 관리하고 미가입시 처벌수준을 강화한 '민간임대주택에 관한 특별법' 개정안이 오는 22일 국회 법사위에 올라간다. 조응천 더불어민주당 의원이 대표 발의한 법안으로 HUG나 서울보증은 임대사업자가 보증보험에 가입하면 이 정보를 즉시 지자체에 전달해 지자체가 자동으로 확인할 수 있도록 했다. 시행 시기는 연말쯤으로 예상된다. 보증보험 미가입시 과태료는 가입금액별로 최대 3000만원으로 올라간다. 현재는 2000만원 이하 벌금 또는 2년 이하 징역을 적용하고 있다. 개정안에는 소액 전세보증금 등에는 보험 가입 예외를 허용했다. 하지만 임대사업자가 아예 계약 신고를 하지 않으면 이 법안도 무용지물이라는 게 문제다. 임대사업자는 계약일로부터 3개월 안에 신고를 해야 하고 이를 이행하지 않으면 건당 500만원의 과태료를 물어야 하지만 그간 정부가 임대사업자 등록의무 준수 여부를 제대로 점검하지 못했다.

근본적으로 수백채 주택을 보유한 '악성' 임대사업자에 대한 촘촘한 관리가 필요하다는 지적이 나온다. 지난 5월 터진 '세모녀 전세사기'가 대표적이다. 500채를 보유한 세모녀 임대사업자가 매매가격보다 높은 보증금을 받아왔는데 결국 수백명이 돈을 돌려 받지 못하는 사고가 터졌다. 스스로 전세금 반환보증에 가입한 세입자만 일부 구제가 됐다. 전국적으로 100채 이상 주택보유 임대사업자는 지난해 6월 기준 198명에 달한다. 더불어민주당은 임대사업자 제도를 전격 폐지하겠다는 계획을 원점재검토 하기로 했지만 현재까지 뚜렷한 대안을 내놓지 못하고 있다.