제2 둔촌주공 사태 막는다…전문성 갖춘 '신탁방식 재건축' 활성화

지난 12일 서울 강동구 둔촌주공 재건축 조합 사무실 앞으로 아파트 조합원이 지나가고 있다. /사진=뉴스1

조합과 시공사 간 갈등으로 사상 초유의 공사중단 사태를 겪은 '둔촌주공' 사례를 계기로 정부가 신탁방식의 재건축 사업 활성화 방안을 추진한다. 신탁방식이 활성화되면 조합설립 절차가 생략되고 정비계획 등 통합처리가 가능해 사업기간이 3년 이상 단축될 것으로 예상된다. 주민과 신탁사 간 분쟁을 막기 위해 주민 해지권 등 조합원 권리를 보장하는 표준계약서도 도입한다.
비전문 '조합방식'→전문 개발 '신탁방식'…조합설립 생략돼 '3년 단축'국토교통부는 16일 발표한 '국민 주거안정 실현방안'에서 이같은 내용의 '신탁사의 정비사업 참여 활성화' 방안을 내놨다. 일부 조합의 전문성·투명성 부족으로 정비사업이 장기화되는 경우가 있고, 이에 따라 조합원뿐 아니라 분양을 기다리는 청약 대기자의 피해도 발생하면서 조합 방식의 재개발·재건축 사업의 보완이 필요하다는 지적을 반영한 조치다. 정부는 전문 개발기관인 신탁사의 사업 시행을 활성화해 정비사업이 보다 체계적으로 추진될 수 있도록 제도 개선을 추진하기로 했다.

민간 재건축·재개발 사업은 '조합 방식'과 '신탁 방식' 2가지로 나뉜다. 조합 방식은 입주민들로 구성된 조합에서 조합장 등 임원진을 꾸려 시공사 선정부터 인·허가, 분양 등 모든 절차를 스스로 하는 방법으로 현재 대부분이 이를 차용하고 있다. 신탁방식은 신탁사가 수수료를 받고 재건축·재개발 등 도시정비사업을 조합이나 토지 등 소유자를 대신해 시행하는 방법이다. 신탁사는 자금력이 있어 자금을 원활하게 조달할 수 있고 정비사업 관련 전문성을 갖추고 있다는 장점이 있다.
신탁사 활성화 방안에 따르면 우선 주민이 희망하면 조합설립 없이 신탁사를 활용할 수 있도록 신탁사 사업시행자 지정 요건을 완화한다. 신탁사가 사업시행자로 인정받는 행정절차를 '사업시행자 지정고시'라고 하는데, 도시 및 주거환경정비법(도정법)에는 전체 토지의 3분의 1 이상 신탁이 필요하다. 하지만 이를 개정해 '국공유지를 제외한 토지의 3분의 1 이상 신탁'으로 요건을 한 단계 낮춘다.


신탁사가 시행하는 사업장은 토지 소유자 다수가 희망할 경우 정비계획과 사업계획을 통합해 처리할 수 있도록 허용한다. 이렇게 되면 조합 설립절차 생략, 계획 통합 등으로 사업기간이 3년 이상 단축될 것으로 예상된다.

조합과 신탁사 간 갈등을 예방하기 위해 '표준계약서'도 도입한다. 다수의 신탁계약서는 조합이 계약을 해지할 수 없도록 하거나 해지할 경우 막대한 배상금을 물어야 한다. 일부 계약서는 시공사 선정 주체가 모호해 조합의 선택권이 침해될 소지도 있다는 지적도 나온다.

이에 표준계약서에 주민 해지권한 보장, 신탁 종료시점 명확화, 주민 시공자 선정권 명시 등을 포함하기로 했다. 이외에도 정부는 다음달 중 신탁사 외 시행기관 확대, 인센티브 다양화, 조합사업 컨설팅 지원 등을 담은 도정법 개정안을 발의하고 올해 안에 추가로 전문성 강화방안을 마련한다는 계획이다.


공사비 갈등 그만…공사비 인상 시 '한국부동산원 검증 의무화' 둔촌주공 사례처럼 공사비 인상 문제로 갈등을 겪는 일을 방지하기 위해, 한국부동산원에서 총회 전까지 공사비 검증을 의무적으로 받도록 하는 방안이 추진된다.

정부 방안에 따르면 한국부동산원은 앞으로 관리처분인가 시 공사도급 계약서를 인가권자에게 의무적으로 제출하도록 해 조합과 시공사 간 공사계약을 투명하게 관리한다. 주민이 사업비 검증결과를 사전에 확인할 수 있도록 공사계약을 위한 조합총회 전에 검증을 완료하도록 의무화한다.

현재도 공사비가 5~10% 이상 증액이 될 경우 검증이 의무화돼 있지만, 완료시점이 불명확해 주민이 결과를 확인하지 못하고 공사비 증액을 의결하는 사례가 발생한 데 따른 조치다. 관련 법 개정은 올해 안에 추진할 예정이다.

이외에도 임대주택 기부채납시 용적률을 법적상한까지 상향하는 인센티브를 현행 주거지역에서 준공업지역 정비사업까지 확대하는 방안을 내달 중 마련한다.