가족간 부동산 거래, 세금폭탄 피하려면 감정평가 필수

최근 아파트 거래 시 공인중개사의 중개를 통하지 않고 매도자와 매수자가 직접 서로 거래하는 직거래 방식의 거래 비중이 늘고 있다. 직거래 금액을 살펴보면 급매나 급급매라고 보기 어려울 정도로 낮은 금액대도 발견되는데, 이 경우 특수관계인(부모, 자식 등)간에 부동산을 매매하면서 시세보다 저렴하게 매도하여 증여세를 절세하기 위한 목적의 거래로 추정된다.

이인정 감정평가사/사진제공= 로안감정평가사사무소 토지보상행정사사무소

이는 급급매 위주로 거래되고 있는 시장 상황에서 시세가 바닥이라고 생각하고 최대한의 절세를 통해 자녀에게 부동산을 넘겨주려는 부모들이 늘어나고 있다는 뜻이다.


다만, 이때 주의해야 할 것은 부모 소유 부동산을 자녀에게 시세 대비 너무 저렴하게 매도하거나(저가양도) 그 반대로 자녀 소유 부동산을 부모가 너무 비싸게 매수해 주면(고가양도) 증여세가 과세될 수 있다.

이 중 부모 소유 부동산을 법이 허용하는 한도 내에서 최대한 낮은 가액으로 자녀에게 매도하는 경우(저가양도)의 세부 규정을 살펴보면 아래와 같다.

먼저 양도소득세 부당행위부인계산 적용 조건을 살펴야 한다. 특수관계자간의 거래일 것, 조세부담을 부당히 감소시키는 것으로 인정되는 경우(저가양도 해당), 당해 거래가액이 시가대비 5% 이상이거나 3억원 이상 차이날 것이다. 이러한 3가지 조건이 모두 충족되어야 한다.


다음으로 상속증여세법상 저가양수도에 따른 증여 이익 과세 적용 조건을 살펴야 한다. 특수관계자 또는 비특수관계자 간의 거래일 것, 특수관계자 거래가액이 최소 시세x30% 이거나 3억원 이상 차이가 날 것 혹은 비특수관계자 시세와 거래가액의 차액이 3억원 이상일 것 이다.

부모 자식간에 저가로 양수도하는 경우, 해당 거래가액이 시세 대비 5% 이상 차이가 나면 양도하는 부모의 경우 거래가액(저가)을 부인하고 시세를 기준으로 양도소득세를 신고·납부해야 하며, 양수하는 자녀의 경우 거래가액이 최소 시세x30% 이거나 3억원 이상 차이가 나는 경우 그 차액에 대한 증여세가 발생한다. 물론 거래가액이 시세x30% 이거나 3억원 이하인 경우에는 증여세는 과세되지 않는다.

문제는 시세에 대한 판단 기준이다. 세법은 해당 자산의 시가를 기준으로 하나 시가를 알 수 없는 경우에는 해당 자산의 매매가액, 감정가액, 유사매매자산의 매매가액 등으로 평가한다.

아파트 같은 공동주택의 경우 양도소득세 부당행위계산부인 규정상 양도일 전후 3개월 내(상속증여세법상 저가양수도에 따른 증여이익 계산시 양도 전 6개월, 양도 후 3개월 이내)의 유사 매매사례가액이 많으므로 유사자산의 매매사례가액을 적용한다. 이 때 직전 거래가액이 너무 높았거나 거래가 없었더라도 양도일 이후 고가의 거래사례가 포착되는 경우 꼼짝없이 증여세, 양도세 등의 세금폭탄을 맞게 된다.

이를 방지하기 위해서는 양도일 당시 양도 대상 부동산의 시세에 대해 합리적으로 감정평가(기준시가 10억원 이상인 경우 2개 평가기관의 평균치)를 받아서 특수관계인간 매매신고를 하는 것이 가장 안전한 방법이다. /글 로안감정평가사사무소 토지보상행정사사무소 이인정