전세금 떼일 걱정 줄었지만…'역전세 대출 규제완화' 부동산 시장 흔들까

(서울=뉴스1) 이재명 기자 = 집주인(임대인)들이 전세보증금을 되돌려줄 목적으로 받은 전세보증금 반환 대출 금액이 4조 6000억원을 넘은 것으로 나타났다. 13일 금융권에 따르면 올해 4대 은행(KB국민·신한·하나·우리은행)과 한국주택금융공사에서 신규 취급한 전세 보증금 반환 대출 잔액은 4조 6934원으로 집계 됐다. 역대급 '역전세'(전세 시세가 기존 전세보증금 보다 낮은 문제)가 나타나면서 하락분을 감당하지 못한 집주인들이 늘었다는 것으로 해석된다. 사진은 이날 오후 서울 송파구의 한 중개업소에 전세 매물 정보가 게시돼 있는 보습. 2023.6.13/뉴스1 Copyright (C) 뉴스1. All rights reserved. 무단 전재 및 재배포 금지.

세입자에 전세금을 돌려주는데 어려움을 겪는 집주인을 위한 역전세 반환대출 규제 완화가 1년간 한시적으로 시행된다. 전문가들은 전세금 미반환 우려가 해소됐다는 점에서 긍정적이라고 입을 모았다. 다만 제도의 사각지대가 있다는 지적도 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "역전세 반환 대출규제 완화는 1년 한시 정책이긴 하나 아파트 입주과잉 지역이나 전세 계약 갱신권이 집중된 지역의 역전세 리스크를 다소나마 낮출 수 있는 실행방안이 될 전망"이라며 "특히 후속세입자가 있는 경우, 당장 후속세입자 없는 경우, 자가거주하는 경우 등 다양한 경우의 수를 고려했고 후속 세입자의 '전세금 반환보증 가입'을 특약화 하는 등 후속 세입자의 전세금 미반환 리스크도 낮췄다는 점이 긍정적"이라고 평가했다.


박합수 박합수부동산연구소 대표 겸 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "역전세가 그리 오래 갈 상황은 아니었지만 세입자 보증금 반환을 원활히 할 수 있는 대책이라는 측면에서 명분도 있고 긍정적으로 판단한다"며 "집주인이 집을 팔아 보증금을 돌려주는 방법도 있지만 요즘 집도 잘 팔리지 않고, 시간이 걸린다"며 "세입자 입장에서는 보증금을 빨리 받아 주거이전하는 게 중요한데 집주인이 대출을 추가로 받을 수 있는 길을 열어줘 역전세난 리스크 완화에도 도움될 것으로 보인다"고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "이번 조치의 목적은 시장을 인위적으로 활성화하는 것이 아니라, 경기변동에 수반되는 역전세가 시장에 미치는 악영향을 최소화화는 것"이라며 "시장에 아무일도 없는 것처럼 평온한 것이 이번 대출규제완화의 효과가 된다"고 말했다.

매매시장이든 임대시장이든 큰 변동이나 등락없이 수요에 따른 거래가 이뤄지는 것이 가장 자연스럽다는 설명이다. 이 연구위원은 "실거주 목적의 자가거주 희망 집주인도 대출완화대상에 포함한 것은 긍정적"이라며 "대출규제완화에 따른 시장영향은 오히려 두드러지게 보이지 않아야 정책효과가 적절한 것으로 평가할 수 있다"고 설명했다.


진태인 집토스 아파트중개팀장은 "역전세 반환대출은 그동안 DSR 한도로 인해 대출이 어려웠던 임대인들에게 한시적으로 자금 조달의 길을 열어주고 임차인들이 보증금을 돌려 받고 나갈 수 있도록 돕는 역할을 할 것으로 보인다"며 "다만 기존 전세보증금 이내 범위에서 대출이 가능하기에 부채의 급격한 상승은 제한적일 것으로 보인다"고 밝혔다.

제도적 사각지대가 존재한다는 의견도 나왔다. 함영진 랩장은 "역전세 반환대출을 받기 위해선 후속 세입자에게 보증3사의 특례 전세금 반환보증 보험 가입을 의무적으로 해줘야 대출 실행이 가능하다"며 "임차보증금＋선순위채권(선순위근저당권 및 선순위임차보증금)이 주택가격의 90%를 넘는 임대인은 해당대출을 받을 수 없는 제도적 사각지대가 존재한다"고 했다. 그는 "이미 임대인이 상당액의 주택담보대출을 받고 있는 경우는 충분한 대출한도가 지원되지 않을 수 있다"고 덧붙였다.

가계부채 확대 위험이나 신규 세입자의 보증금반환 안전을 위해선 불가피한 조치라는 분석이다. 이은형 연구위원은 "이번 대출규제완화는 여러 제한이 걸려 있다"며 "이번 조치에도 해당되지 않을 정도로 잔여대출 여력이 없는, 즉 무리한 투자라는 상황에 처한 임대인이라면 보유주택을 매도하는 것도 시장경제에 부합하는 선택"이라고 말했다.

한편 26일 국토교통부는 집주인이 전세금 반환용도로 은행권(인터넷은행 제외) 대출을 이용할 경우, 전세금 차액분(기존 전세금-신규 전세금) 등에 대한 전세보증금 반환목적 대출규제(DSR·RTI 등)가 오는 27일부터 1년간 한시적으로 완화적용된다고 밝혔다. 반환대출의 경우 DSR(총부채원리금상환비율) 40% 대신 DTI(총부채상환비율) 60%를 적용한다. DTI는 주택담보대출 원리금 상환액 외 다른 대출은 이자상환액만 더해 한도를 계산하지만 DSR은 모든 대출의 원리금 상환액을 기준으로 심사한다.

이에따라 집주인이 대출받을 수 있는 한도가 늘어난다. 임대사업자에게 적용되는 RTI(부동산임대업 이자상환비율)의 경우 기존 1.25~1.5배에서 1배로 완화된다. RTI는 연간 임대소득을 이자비용으로 나눈 값으로 임대사업자의 대출 적정성을 평가하는 지표다. 정부는 후속 세입자가 당장 구해져 전세금 차액분(기존 전세금-신규 전세금)을 대출받는 경우뿐만 아니라, 당장 후속 세입자를 구하지 못한 경우에도 전세금이 기존 세입자에게 원활히 반환될 수 있도록 완화된 대출규제를 적용하기로 했다. 다만 1년 이내에 후속 세입자를 구해 해당 전세금으로 대출 금액을 상환토록 할 예정이다.