[기고]반복되는 부동산 PF 부실 사태, 근본적인 사업구조 개선 필요

신용상 한국금융연구원 금융리스크 연구센터장

우여곡절 끝에 태영건설의 워크아웃(기업구조개선작업) 실행이 결정됐다. 하도급업체의 연쇄 파산 및 시장 신뢰 붕괴로 인한 금융시장 전반의 경색을 차단했다는 점에서 다행이다. 금융시장의 흐름도 비교적 안정적인 모습을 보여주고 있다. 태영건설을 비롯한 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 부실의 근본원인은 저금리와 부동산 호황기에 엄밀한 사업성 분석 없이 과도한 레버리지와 채무보증 동원을 통해 무리하게 사업을 확장한 데 있다. 고금리 시기가 도래하고 부동산 경기가 침체되며 유동성이 넘치던 시기에 유입된 많은 자금들이 이제는 부실자산이 돼 우리 경제의 최대 골거리가 됐다.

이제 이연돼왔던 부동산 PF 부실의 구조조정이 불가피해졌다. 정책당국도 옥석 가리기에 본격적으로 나선 것으로 보인다. 도덕적 해이가 수반되는 채무자 사정 봐주기보다는 사업주의 '자기책임원칙'을 일관되게 강조할 필요가 있다. 특히 국내 부동산 PF 관련 신용 이벤트가 반복돼 온 만큼 근본적인 제도 개선도 필요하다. 향후 관련 위기의 재발 방지를 위해서는 PF 사업성 평가방식 개선, 사업 초기 자금조달에 있어 브릿지론 비중을 낮추고 지분투자 비중을 높이는 방안과 PF 유동화채권 만기구조의 장기화, 대출 풍선효과 차단을 위한 동일기능-동일규제 원칙 정착 등이 필요하다.


먼저 금융기관이 변할 수 있는 거시금융 여건보다는 PF 프로젝트 자체 사업성에 기초해 대출을 실행할 수 있는 시스템 구축이 필요하다. 이를 위해 금융기관의 사업성 평가를 위한 전문역량의 제고가 수반돼야 한다. 금융기관의 PF 대출 담당 직원들의 수수료와 인센티브도 지급 시기를 대출상환 만료 또는 사업 완료 이후 시점으로 정하는 방안의 도입을 추천한다.

사업주체인 시행사의 자기자본요건도 강화될 필요가 있다. 시행사의 자기책임 비중을 높여 무리한 사업 확장을 사전에 통제하는 역할이 가능하다. 부실 발생시엔 시공사나 금융기관에 전이되는 위험 규모를 감소시켜 사업주체의 자기책임원칙을 강화하는 효과가 있다.

PF 대출채권을 유동화하는 과정에서 만기구조를 전체 사업기간에 상응해 장기화하는 방안도 고민해야 한다. 부동산 PF 부실 문제가 대두될 때마다 가장 우려되는 점은 레고랜드 사태처럼 단기자금 조달시장이 경색되는 상황이다. 국내 PF 대출채권의 상당 부분은 통상 3개월 만기의 PF ABCP(자산유동화기업어음)로 유동화해 3~5년의 사업기간 동안 차환하는 방식으로 이뤄진다. 이런 자금 조달구조 하에서는 신용사건 발생시 단기금융시장이 급격히 불안해지면 시행사와 보증을 선 증권사 및 건설사를 자금난에 빠지게 할 가능성이 높다. 현재 자본시장 여건상 단기간 내 개선이 쉽지는 않지만 채권 만기구조 개선을 위한 지속적인 노력이 필요하다.


금융감독 차원에서는 새마을금고와 같이 금융당국의 통제에서 벗어나 있는 일부 상호금융기관들에도 동일기능-동일규제 원칙의 적용과 함께 금융업권간 규제차이 해소를 통해 대출 풍선효과의 사전적 차단이 필요하다. 특히 자기자본이나 총여신 대비 부동산 대출(PF대출 포함)을 일정 비율 이하로 규제하는 방안을 도입할 필요가 있다.